Новый закон о самовольных постройках 2020

Содержание

Самострой по-новому: Госдума уточнит, что под снос и кто компенсирует

Новый закон о самовольных постройках 2020

Москва, 1 ноября 2017, 12:26 — REGNUM Законопроект, направленный на совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием строений самовольными постройками, правительство РФ внесло в Госдуму, передает корреспондент ИА REGNUM1 ноября.

Во избежание отнесения к самовольной постройке «легально» возведенных объектов предлагается уточнить понятие самовольной постройки.

Так, к самовольным постройкам предлагается относить здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При этом для защиты прав и законных интересов добросовестных застройщиков законопроектом из числа самовольных построек исключаются здание, сооружение или другое строение, возведенные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если постройки возведены на основании необходимых для этого согласований или разрешений или в соответствии с ними, или собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

«В отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах», — отмечают в правительстве.

Так как большая часть самовольных построек являются таковыми из-за несоответствия требованиям застройки, законопроектом предлагается ввести механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Так, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями планируется осуществлять в порядке, установленном для реконструкции объектов капитального строительства.

Такое решение в случае несоответствия постройки установленным параметрам принимается судом.

Органом местного самоуправления такое решение может быть принято в случае, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при условии, что режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта, либо в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия указанного разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

«То есть каждый объект оценивается индивидуально, и при возможности приведения его в соответствие с установленными требованиями, и органом местного самоуправления принимается указанное решение, а не решение о сносе», — указали авторы.

Для исключения субъективизма и злоупотреблений на практике при принятии органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки законопроектом конкретизируются случаи принятия таких решений.

Действующая редакция статьи 222 Гражданского кодекса позволяет органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки практически неограниченно — в случае создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В результате на практике получила распространение ситуация, когда балансодержатели линейных объектов требуют от граждан сноса зданий, которые являются для них единственным жильем, обеспокоены в правительстве.

Законопроект уточняет случаи принятия указанных решений, предусматриваются в качестве оснований только безусловные признаки самовольной постройки: отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, отсутствие разрешения на строительство, если законодательством на дату начала создания постройки предусмотрена необходимость наличия таких документов. Одновременно признаки конкретизируются: вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства соответствующих объектов и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования или в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает такого строительства.

Кроме того, законопроектом также существенно сокращен перечень случаев принятия органами местного самоуправления решений о сносе самовольных построек, поскольку предусмотрен запрет принятия таких решений в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом, либо в отношении которых ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.

Кроме того, законопроектом предусматривается, что применительно к объекту индивидуального жилищного строительства или возведенному на садовом земельном участке жилому дому, садовому дому решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствии с установленными требованиями принимается только судом. Вводятся ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 г.

Также законопроектом устанавливается запрет принятия органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки, созданной до даты вступления в силу Земельного кодекса РФ (в случае, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок) или Градостроительного кодекса РФ (в случае, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие разрешения на строительство). В таком случае принятие решения о сносе самовольных построек возможно исключительно в судебном порядке.

Предусматривается возложение обязанности по сносу самовольной постройки на правообладателя земельного участка при отсутствии у органа, принявшего соответствующее решение, информации о лице, осуществившем самовольную постройку, что корреспондируется с обязанностями правообладателя земельного участка (ст. 42 Земельного кодекса РФ).

Также вводятся нормы, направленные на защиту имущественных интересов лиц — приобретателей зданий, сооружений, других строений, право собственности на которые было зарегистрировано, в случае признания таких объектов самовольными постройками.

Согласно позиции Конституционного суда РФ, государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра, подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости.

Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества — в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — зачастую существенно затруднена или невозможна, указали в правительстве.

В этой связи законопроектом предусматривается выплата за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение в выше указанном случае, а также компенсация лицам или органом, за счет которых был произведен снос самовольной постройки, расходов на такой снос. Порядок выплаты компенсации предлагается урегулировать федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Читайте развитие сюжета: В Госдуме намерены минимизировать снос самостроя

Источник: https://regnum.ru/news/polit/2340772.html

Как узаконить самострой по новым правилам в 2020 году

Новый закон о самовольных постройках 2020

Последнее обновление: 11.02.2020

В «смутные» 90-ые годы в России появилось множество строений, которые со временем превратились в капитальные постройки. Только узаконить право на них не все удосужились. Поэтому такие строения либо уже снесены, либо готовятся к этому. Как узаконить самострой в 2020 году, можно ли это сделать на законных основаниях?

Как узаконить самострой на своем участке

Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.

Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:

  • участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
  • объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
  • дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
  • возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.

Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.

Условия для легализации самостроя

Государство даёт гражданам шанс по оформлению законного вещного права на такие постройки. Легализация самовольного строительства возможна при наличии следующих условий, прописанных в п.3 ст. 222 ГК РФ:

  • строение возведено на земельном участке, имущественное право на который узаконено. Владельцем выступает один человек;
  • строительные работы производились в соответствии с нормами;
  • сам объект не угрожает жизни людей, не затрагивает интересы третьих лиц, не является объектом спора;
  • ни один контролирующий и надзорный орган не имеет претензий к данному строению.

Важно! Чтобы признать произвольное строение законным объектом имущественного права, необходимо пройти процедуру легализации и соблюсти определённый порядок, который прописан в Законе № 340-ФЗ. 

Легализация через суд

До 01.03.2019 года действовал упрощённый порядок узаконивания вещного права на самовольную постройку. Это можно было делать через органы местного самоуправления, собрав необходимые документы. Но наличие условий, описанных выше, необходимо.

Если же собственник строения не смог, по каким-либо причинам, узаконить своё право до указанной даты, он сможет это сделать теперь только через суд. Как зарегистрировать самострой в 2020 году в судебном порядке? Для этого необходимо предпринять следующие шаги:

  • Получить документ об отсутствии зарегистрированного имущественного права на указанное строение. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Можно создать электронный запрос и получить данные в электронном виде. Можно обратиться в МФЦ и получить «бумажные» сведения.
  • Уточнить категорию земельного участка. Необходимо, чтобы участок имел разрешённую категорию для возведения сооружений или жилых домов. Тогда легализация вещного права будет иметь юридическое обоснование.
  • Необходимо получить от каждого контролирующего и надзорного органа письменное согласие на узаконивание права. То есть, на руках у будущего собственника должны быть документы, подтверждающие отсутствие претензий у надзорных ведомств к данному самострою.
  • Нужно обратиться в БТИ и получить документ, подтверждающий соответствие строения градостроительным нормам.

Когда эти документы будут готовы, необходимо составить иск с просьбой легализовать право собственности на конкретное строение. В «теле» иска нужно дать ссылки на нормы действующих нормативных актов, которыми могут быть обоснованы действия владельца участка.

Как правило, суды встают на сторону истцов и выносят судебный акт, разрешающий оформление права. Но, зачастую, дело затягивается по причине того, что суд делают запросы в уполномоченные структуры для получения официальных разрешений по санитарным, гигиеническим, противопожарным нормам.

Важно! Рекомендуется доверить составление искового заявления профильному юристу. Если иск будет составлен с ошибками, это станет поводом для отказа в его рассмотрении. Драгоценное время будет упущено! Дело в том, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Если время упустить, их придётся оформлять заново.

Порядок узаконивания самовольных построек

Если здание возведено на собственном участке (право на землю должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН), то существует упрощённый порядок легализации и оформления имущественного права. Необходимо предпринять следующее шаги:

  1. Заказать техплан на постройку. Для этого необходимо обратиться в кадастровую палату по месту нахождения собственного участка и оформляемого объекта. Кадастровый и технический инженеры осуществят выезд на место с целью проведения замеров и проведения сверки на соответствие с уже имеющимися данными.
  2. Сбор полного комплекта документов.
  3. Обращение в Росреестр любым удобным способом – через МФЦ или через Госуслуги. В первом случае, будут необходимы бумажные документы, во втором – электронная их версия.
  4. Оплата пошлины. Это можно сделать через терминал в МФЦ, через портал Госуслуги в режиме онлайн или в любом отделении банка.
  5. Сдача документов на проверку.
  6. Если вопросов не возникает, через 10 календарных дней право будет оформлено. Собственник сможет получить выписку из ЕГРН в ближайшем МФЦ.

Важно! Регистрирующий орган может и отказать в оформлении права. Тогда нужно получить письменный отказ, подготовить иск и подать все документы в суд.

Орган правосудия может признать отказ необоснованным и выдать судебный акт, разрешающий легализацию права. Но, изучив документы, суд может также признать правоту Росреестра и вынести определение о возникновении обязательства по сносу сооружения. Тогда собственнику нужно будет либо подавать на апелляцию в вышестоящую инстанцию, либо сносить постройку.

Документы для легализации самовольных построек

Для того чтобы оформить собственность на произвольную постройку, необходимо подготовить комплект документов. В него входит:

  • удостоверение личности. По российским законам, это паспорт. Но можно предъявить иные документы, которые также подходят под данную категорию;
  • уведомление о начале строительства. Так как самострой уже возведён, данная бумага не нужна, но согласовывать её придётся. Это будет делать специальная комиссия, которая посетит участок и проверит, чтобы возведённая постройка соответствовала указанным нормам;
  • уведомление об окончании строительства. После того как будет согласовано уведомление о начале строительства, нужно согласовать такой же документ об окончании работ. Порядок действий аналогичный;
  • документы о наличии вещного права на земельный участок;
  • техплан и экспликация.

Важно! Если есть собственность на участок, значит, он состоит на кадастровом учёте. Но это не означает, что ранее проводились межевые работы и границы земельного надела чётко разграничены. Необходимо удостовериться в проведении данной процедуры. Если её не было, рекомендуется её провести. В противном случае, могут возникнуть некоторые проблемы с легализацией самостроя.

Дачная амнистия

Эта программа была разработана на основании программы по приватизации жилых помещений. То есть, в течение определённого периода времени собственники дачных участков и земельных наделов под ИЖС могли оформить собственность на свои постройки в упрощённом порядке. По своей сути, это легализация самостроя.

Многие россияне долгое время не задумывались о том, чтобы вывести «из тени» сооружения на своих дачных участках. Основной минус в том, что после возникновения права возникнет обязанность по уплате налога на имущество. Многие этого делать не хотят!

С другой стороны, если отчуждать право законным путём, то предметом сделки будет выступать только земля, так как право на неё зарегистрировано. Постройки не могут быть проданы/подарены/завещаны. Соответственно, стоимость такого участка будет намного ниже.

В отличие от программы по приватизации жилья, дачная амнистия имеет свой срок действия. В частности:

  • воспользоваться возможностью оформить имущественное право на земельный участок по упрощённой схеме можно до марта 2020 года;
  • воспользоваться аналогичной возможностью для незаконной постройки на этом участке можно до марта 2021 года.

Продление произошло в марте 2019 года, когда депутаты вновь обсуждали возможность увеличения срока действия программы и перспективы поступления налоговых денежных средств в бюджет. Поэтому было решено продлить срок действия упрощённого порядка.

Важно! После получения выписки из ЕГРН о регистрации имущественного права на постройку, у собственника появляется возможность самостоятельного отчуждения права любым законным способом. Но не стоит забывать о возникновении обязанности по уплате подоходного налога после продажи и права на имущественный вычет.

Заключение

После легализации самостроя нужно будет платить налог на имущество. Если собственник имеет право на льготу, он может обратиться в налоговую службу с документами для её предоставления.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/kak-oformit-samostroy/

Госдума приняла закон о правилах сноса

Новый закон о самовольных постройках 2020

Москва. 26 июля. INTERFAX.RU – Госдума на заседании в четверг приняла в третьем окончательном чтении закон, регулирующий правила сноса “самостроя” и защиты прав добросовестных собственников таких строений.

Принятый закон уточняет понятие “самовольная постройка”, определяется, что постройка может быть признана самовольной, только если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства.

“Если собственник объекта не знал и не мог знать о действии установленных ограничений по использованию земельного участка (например, о нарушении расстояний до трубопроводов), действовал добросовестно, осуществляя строительство, получил необходимые разрешения, при этом в публичном доступе (в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)) сведений о зоне нет – тогда объект не будет являться “самовольной постройкой”, таким образом, защищаются добросовестные приобретатели”, – пояснил председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, слова, которого приводятся в сообщении пресс-службы парламентария.

Также в отношении постройки, признанной самовольной, вводится механизм приведения ее в соответствие с установленными требованиями: либо на основании решения органа местного самоуправления (МСУ), если объект находится в охранной зоне или нет разрешения на строительство, нет правоустанавливающих документов; либо на основании решения суда – в любых случаях.

В настоящее время, согласно действующим нормам, такая постройка должна быть снесена в срок от трех месяцев до одного года.

“После принятия законопроекта у правообладателя появится возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями – на это отводится срок от шести месяцев до трех лет, в результате, на такую постройку может быть оформлено право собственности”, – сказал Крашенинников.

Определяется, что суд или орган МСУ сможет принять два вида решений по самострою: решение о сносе принимается, если постройку невозможно привести в соответствие с установленными требованиями и если пристройку можно исправить (решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями). В последнем случае выбор остается за владельцем земельного участка – он либо сносит объект, либо приводит его в соответствие, пояснил П.Крашенинников.

Также принятый закон сужает полномочия органов местного самоуправления (МСУ) и повышает гарантии судебной защиты граждан, отметил парламентарий.

Определяется, что самовольная постройка может быть снесена только в судебном порядке, а не по решению органа местного самоуправления, в случаях, если право собственности на постройку зарегистрировано в ЕГРН, если постройка является жилым домом, в том числе многоквартирным, садовым домом, и если постройка создана до вступления в силу Градостроительного кодекса 1998 года (14.05.1998), Земельного кодекса (30.10.2001) и отсутствуют необходимые документы на объект или на землю.

Ограничены также случаи, в которых может применяться административный снос строения, в дополнение к существующим запретам для органов МСУ вводится запрет на административный снос на частных землях, единственное исключение – если сохранение самовольного строения, возведенного на частной земле, создает угрозу жизни и здоровью граждан, пояснил Крашенинников.

Также вводится механизм принудительного изъятия земельного участка у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок, в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам, говорится в сообщении пресс-службы.

Введены также дополнительные гарантии от сноса для тех, кто оформил права на объект по “дачной амнистии”.

“То есть, при отсутствии разрешения на строительство или при нахождении в зоне с особыми условиями объект не может быть признан “самовольным”.

Если режим зоны не допускает нахождение такого объекта, то он может быть снесен, но не как самовольная постройка, а с возмещением убытков”, – отметил парламентарий.

“Предложенные законопроектом меры позволят сделать механизм признания построек “самовольными” более объективным, а также усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству, устанавливая при этом дополнительную защиту прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество”, – сказал Крашенинников.

Он пояснил, что в конце 1990-х – начале 2000-х годов в законодательстве менялись требования к правоустанавливающим документам, не было единого реестра недвижимости, в разных регионах были разные требования к оформлению прав на недвижимость: в результате возникли проблемы – добросовестные владельцы часто не знали, что их владение незаконно, а недобросовестные пользовались разрозненностью законодательства и возводили, например, многоквартирные дома на садовых участках.

По его словам, только в 1998 году было положено начало формированию единой системы государственной регистрации недвижимости. “Неким “мостиком” в решении сложившихся проблем стала “дачная амнистия”, которая действует уже 12 лет, которая в отношении объектов индивидуального жилищного строительства продлена до 1 марта 2020 года, пояснил он.

“Однако до сих пор оптимальный баланс интересов не найден.

Отсутствует комплексный механизм контроля за строительством: требования к строительству, механизм сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об “особых” зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках.

Необходимо понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т.д., нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма”, – сказал Крашенинников.

Источник: https://www.interfax.ru/russia/622623

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Новый закон о самовольных постройках 2020

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

                                                              Оглавление

  1. Понятие самовольного строительства;
  2. Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
  3. Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
  4. Заключение.

Понятие самовольного строительства

 Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

– возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;

-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;

– построены без обязательных разрешений и согласований;

– возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

– заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);

– в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;

– в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);

– в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;

– в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).

Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.

Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

       Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам

       При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.

       Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

– подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

– заказать технические планы;

– получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;

– согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

        Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

      Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

– оформление разрешения на строительство;

– признание права собственности в судебном порядке;

– получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;

– установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство:

      При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

       Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

      При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

       Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

        Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

– земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

– имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;

– на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;

– сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         В судебные органы необходимо представить:

– проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

– договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

      В соответствии с п. 3.

2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

     При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

      В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:

– договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;

– проект строительства (реконструкции) здания;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

        Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/4/8/legalizaciya_sohranenie_obektov_nedvizhimogo_imuschestva_obladayuschih_priznakami_samovolnogo_stroit

Легализация самостроя: в 2020 году как узаконить самовольную постройку

Новый закон о самовольных постройках 2020

Последние изменения: Январь 2020

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам.

Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа.

Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

  • более простой вариант – административный порядок согласования;
  • при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

  • Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее.

    Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях.

  • Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС).

  • Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг.
  • Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан.

  • Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Объект нуждается в предварительной постановке на учет. Это позволит в дальнейшем обращаться в суд, если легализация в упрощенном порядке оказалась невозможной.

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

  1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
  2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
  3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
  4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если появились сомнения в соблюдении правил строительства или есть нарекания к проводимой процедуре, Росреестр вправе отказать в регистрации. Тогда собственник решает проблему через суд.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю.

После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.

Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Основные требования к иску:

  1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
  2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
  3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
  4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

После подготовки иска предстоит вычислить, сколько стоит оплата пошлины за рассмотрение дела в суде. Не установлено единой суммы пошлины, так как она рассчитывается по стоимости неузаконенного объекта. Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

  • копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса;
  • оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина;
  • бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;
  • техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке;
  • справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих;
  • документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан;
  • бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);
  • оплаченная квитанция госпошлины.

Место подачи иска выбирают, исходя из общих правил:

  • в регионе расположения спорного объекта;
  • в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей;
  • в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

  • заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности;
  • квитанцию об оплате регистрационной пошлины;
  • паспорт заявителя;
  • судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу;
  • техпаспорт объекта легализации.

Последствия неузаконенного самостроя

 

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки.

Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.

К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством.

  Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать.

По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета.

К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ.

Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/oformlenie/legalizatsiya-samostroya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.