Нюансы договора аренды квартиры

Содержание

Договор найма квартиры: нюансы

Нюансы договора аренды квартиры

Аренда квартир в Москве всегда была и по сегодняшний день остается одним из самых актуальных вопросов. Всегда есть желающие снять квартиру, а следовательно собственники недвижимости могут диктовать свои правила.

В практике не редки случаи когда арендатор и арендодатель договариваются о сдаче квартиры в устной форме, не заключая никаких договоров.

Но даже если вы снимаете квартиру у хорошего, очаровательного собственника, это не дает вам гарантий, что через некоторое время все не изменится, отношения могут резко испортятся, и поэтому имеет смысл не надеяться на хорошие взаимоотношения, а просто изначально заключить договор найма, так как аренда жилья – это сделка, которая обязательно должна регулироваться договорными отношениями. Обратите внимание, что по закону, к аренде относятся все недвижимое имущество кроме жилого. А вот аренда между физическими лицами называется наймом.

Итак, квартира найдена, цена хорошая. Вы осмотрели все и не находите никаких минусов, собственник адекватный, соседи хорошие. Вы своевременно оговорили условия проживания, размер арендной платы и прочие нюансы.

Следующий этап, этап заключение договора найма! В нем обязательно должны быть отражены следующие пункты:

  • Предмет договора, в этом пункте должно быть прописано, что именно арендуется, а именно, квартира, расположена по такому то адресу, количество комнат, общая площадь.
  • Реквизиты сторон, в этом пункте полностью указываются ФИО сторон а так же их паспортные данные с местом прописки. 
  • Основание собственности, в этом пункте фиксируется номер и серия документа, подтверждающего право собственности на квартиру, а так же основание получения этой собственности. (такими документами могут быть: договор купли продажи, приватизация, наследство, дарение, договор ренты, и прочее) 
  • Размер и порядок оплаты, в этом пункте устанавливается и фиксируется ставка оплаты по договору найма. Так же в нем отражается размер предоплаты и в случае наличия, размер страхового депозита. 
  • Ответственность сторон, название этого пункта говорит само за себя, тут указывается ответственность, которую несут стороны, нарушив условия договора.
  • Срок заключения договора найма и порядок пролонгации договора, указываем срок, на который заключается договор, а так же условия его продления.

Одним из основных пунктов договора является пункт о размере и порядке оплаты, именно вокруг него всегда бывает много разговоров и споров, этот пункт, помимо ставки арендной платы, страхового депозита и предоплаты (в случае наличия) содержит информацию о том, кто за что платит, а именно: кто оплачивает коммунальные платежи, платежи за воду и электроэнергию, интернет, телефон. Как правило, арендаторы платят за электричество, воду и интернет( то, что они расходуют на себя)
Помимо всего выше написанного указывается способ оплаты, наличный/безналичный расчет, валюта в которой будет происходить оплата, составляется график платежей между арендатором и арендодателем, который ежемесячно будет фиксировать факт получения денег.

Пункт ответственность сторон, описывает ответственность, как нанимателя, так и наймодателя. Наниматель обязан своевременно оплачивать аренду квартиры, вносить оплату за коммунальные платежи, содержать квартиру и прилегающую к ней территорию в чистоте и порядке, соблюдать нормы поведения и проживания, предусмотренные для многоквартирных домов.

Если квартира сдается с мебелью, то, как правило, составляется перечень имущества, который находится в квартире, и указывается все недочеты, дабы потом ни у одной из сторон не было претензий по состоянию имущества.

Как раз на этот случай и вносится страховой депозит, дабы быть уверенным, что в случае если арендатор поступит недобросовестно и съедет из квартиры не заплатив за причиненный ущерб, собственник сможет хотя бы частично возместить понесенный ущерб. Так же необходимо указать в договоре всех лиц, которые будут проживать совместно.

Наниматель не имеет права сдавать снятую им квартиру с субаренду, если это прямо не предусмотрено договором. Так же немаловажным пунктом является срок действия договора, который необходимо отразить. Если срок не будет указан, то по закону он будет равен пяти годам, в чем вряд ли заинтересован собственник.

На практике, договора заключаются на 11 месяцев, а по истечению их – пролонгируются. Только по годовому договору можно выселить неплательщика за 2 месяца просрочки платежа, в противном же случае, арендатор может законно проживать в квартире на протяжении полугода не платя за найм квартиры.

Как правило, арендатор может расторгнуть договор найма досрочно, предупредив об этом заранее собственника. Срок, за который необходимо предупредить собственника о предполагаемой дате расторжения договора обычно равняется месяцу, но всегда может быть изменен по согласию сторон на другой, более короткий/длинный период.

Наймодатель же, может расторгнуть договор, раньше даты его окончания, только через суд, и то, если у него для этого имеются веские основания, просрочки платежей, жалобы от соседей, несоблюдение условий договора. Что бы продлить договор, собственнику необходимо заранее предложить арендатору заключить новый договор. Если он этого не сделал, и не против того, что бы арендатор продолжил жить в квартире, то договор автоматически пролонгируется на тот же срок, на который он был заключен по договору найма и на тех же условиях.

И заключительный этап, это подписание самого договора найма, именно с даты подписания договор вступает в силу. Договор составляется в 2-х экземплярах, по одному для каждой из сторон.

( В случае если, арендодатель захочет зарегистрировать договор и платить налоги, то необходимо составить договор в 3-х экземплярах, один из которых для налоговой).

Дело за малым, получить ключи от квартиры и наслаждаться жизнью.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/o-dogovorakh/dogovor-nayma-nyuansy/

Аренда: как составить договор найма — Справочник Недвижимости

Нюансы договора аренды квартиры

Что такое договор найма квартиры

Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.

Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до  суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.

Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.

Аренда или наём?

Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.

Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.

Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.

А договор точно нужен? 

Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.

Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.

Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.

Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.

Как составить договор найма

Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.

На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

Срок действия договора

Заключить договор можно на любой срок.

По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.

Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.

В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии.

Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год. 

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года.

При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок.

Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).  

Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

Что должно быть указано в договоре

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
  • Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
  • точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
  • права и обязанности сторон;
  • срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
  •  условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
  • условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
  • штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
  •  количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
  • описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

Скачать типовой договор найма жилого помещения можно по ссылке.

Что ещё нужно приложить к договору

К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.

К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег.

Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций.

Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий. 

Заключение

В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона.

Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем.

Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Дарья Чухрова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/arenda-kak-sostavit-dogovor-nayma

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Нюансы договора аренды квартиры

Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.

2. Документы о праве собственности

Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды.

Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой.

В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

3. Срок аренды

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату.

Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит.

Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

5. Порядок расчета

Риелторы советуют также прописывать в договоре порядок расчета: по каким числам арендатор обязуется вносить оплату и каким образом он будет передавать деньги: наличными или переводом на счет арендодателя.

6. Условия повышения платы

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год.

Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее.

И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

14 правил, как снять квартиру по объявлению

5 фактов для тех, кто хочет снять квартиру посуточно

7. Оплата коммунальных услуг

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам.

Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные.

Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

8. Условия досрочного прекращения действия договора

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа.

Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают.

В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

9. Количество проживающих

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров.

Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу.

Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

10. Опись имущества

Обычно к договору аренды прикладывается опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники. необходимо указать, являются ли предметы новыми или бывшими в употреблении.

Составить такую опись выгодно для обеих сторон: владелец квартиры не сможет «повесить» на арендатора сломанную микроволновку, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан оплатить сломанный стол или разбитую люстру.

bonninturina/Fotolia

Не пропустите:

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Как обманывают квартиросъемщиков

Цены на аренду и продажу квартир в России

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/10_obyazatelnyh_punktov_v_dogovore_arendy_kvartiry/3413

Договор аренды квартиры – вся правда и нюансы

Нюансы договора аренды квартиры

Здравствуйте дорогие друзья. Сегодня хочу поговорить с вами об аренде жилья.

Аренда жилья – одна из полезных возможностей, которая позволяет переждать время до покупки собственного дома или пожить в другом городе в комфортных условиях. При аренде собственность передается во временное владение и пользование (или только пользование) физическому или юридическому лицу.

Сторонами договора являются:

  • Арендодатель – собственник или лицо, являющееся законным представителем владельца жилого помещения. Он сдает недвижимость во временное пользование за определенную плату.
  • Арендатор – дееспособное физическое или юридическое лицо, оплачивающее пользование имуществом.

Чем отличаются наём квартиры и аренда?

Технически, законодательство отличает договор аренды и договор найма (когда жилое помещение сдается внаем физическому лицу), но в обычном случае, когда говорят про съём/аренду квартиры, обычно употребляют именно термин «аренда».

Договора найма бывают краткосрочными (до 1 года) и долгосрочными (до 5 лет). Договор найма не нужно заверять у нотариуса и регистрировать. Он вступает в силу после подписания.

Договор аренды заключается тогда, когда жилое помещение сдается юридическому лицу или объектом является нежилое помещение.

По длительности договора аренды бывают:

  • до 1 года – краткосрочный;
  • 1-5 лет – среднесрочный;
  • 5-49 лет – долгосрочный;
  • когда срок договора не определен – бессрочный.

В РФ договор заключается в письменной форме, если в нем указан срок более одного года.

Письменная форма договора аренды квартир также обязательна, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (при любом сроке). Договор аренды не требует заверения у нотариуса.

Но договор на срок от года необходимо зарегистрировать в соответствующих территориальных органах госрегистрации.

После регистрации владелец должен заплатить 1% от суммы аренды и затем 15% ежемесячно в качестве налога. При обращении к агентству за предоставленные услуги платит арендодатель.

Некоторые нюансы договоров

Договор можно заключать и устно, и в письменной форме, но устное соглашение (которое экономит расходы на налоги и на заключение договора) чревато тем, что съемщик квартиры может повредить имущество или насобирать долгов и без подтверждающих бумаг платить за него придется владельцу квартиры. Поэтому лучше всегда составлять договор аренды квартиры.

Съемщик имеет право расторгнуть договор, если предупредил владельца недвижимости за 90 дней.

Необходимо внимательно читать условия в договоре и помнить, что все предложенные образцы договоров являются скорее типовыми рекомендованными формами, а не документом, обязательным к исполнению. Поэтому, вы можете добавить некоторые пункты, которые необходимы.

Что включает в себя договор аренды?

В стандартном договоре аренды квартиры обычно указывают:

  • технические данные арендованной недвижимости;
  • адрес квартиры;
  • паспортные данные владельца и квартиросъемщика;
  • срок аренды;
  • сумму оплаты и дату внесения платежей;

Дополнительно прописывают ответственность за оплату коммунальных услуг, список будущих жильцов, делают опись имущества, кто вносит средства на поточный и плановый ремонт (и в каком разделе) – особенно это актуально для долгосрочных договоров. Так же необходимо обговорить вопросы о подселении со стороны владельца недвижимости (точнее, прописать запрет на такое поведение) и вопрос изменения оплаты.

Перед подписанием договора желательно, чтобы его проверил кто-то со стороны – родственники или юрист, чтобы найти все уязвимые места в договоре аренды квартиры.

И небольшое примечание – если договор занимает больше одного листа, то подписи должны быть на каждой странице, чтобы избежать возможной подмены листов.

Примеры договоров

Образец долгосрочного договора аренды.

Обратите внимание, что в пункте «Предмет договора» указывается, что при согласии сторон договор продляется автоматически.

Подробное и вроде бы очевидное расписывание прав нанимателя и владельца позволит избежать возможных споров вокруг жилья и поведения жильцов и собственника квартиры. В следующем пункте можно указать размер залога, если он требуется.

В разделе про ответственность сторон важное дополнение про то, что квартира не заложена, не находится под арестом или другим образом связана с нарушениями закона.

При заключении договора аренды квартиры бланк желательно заполнять от руки, кроме города – его можно допечатать.

Можно свести количество пунктов до минимального. Договор аренды квартиры (образец) краткий.

После подписания такого варианта документа, он так же вступит в силу. Но это очень ненадежный договор, из-за того что не обговорены некоторые важные условия. Противоположным ему являются документы на 7-10 листов, в которых учтено огромное количество мелочей.

Помните главное – внимательное чтение документов до их подписания может избавить от большого количества проблем потом.

Удачи вам! Гузель Минязова

Источник: https://rieltor-ask.ru/dogovor-arendy-kvartiry-vsya-pravda-i-nyuansy/

Договор найма квартиры. Что проверить у хозяина

Нюансы договора аренды квартиры

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.
  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРН.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/netudoma/

Договор аренды квартиры: все нюансы грамотного оформления

Нюансы договора аренды квартиры
Г. Алексеев Автор статьи

  1. Форма договора
  2. договора

Пользование съемной квартирой – явление более чем распространенное. И далеко не всегда отношения арендатора и арендодателя оформляются договором найма. Вместе с тем, такой несерьезный подход может обернуться финансовыми и моральными потерями для обеих сторон.

Наниматель может съехать с квартиры, не оплатив коммунальные услуги или нанеся материальный ущерб собственнику недвижимости, а арендодатель способен без предварительного оповещения предложить освободить занимаемую жилплощадь или чрезмерно увеличить ежемесячную плату. Во избежание подобных казусов заключение договора аренды квартиры между физическими лицами представляется обязательным.

Форма договора

Заключение договора найма (аренды) жилья между гражданами не требует специального удостоверения у нотариуса или специальных бланков. Простая письменная форма, соблюдение основных требований, предъявляемых к гражданским договорам и наличие подписей обеих сторон – этих условий достаточно, чтобы договор вступил в законную силу и при возникновении конфликта был принят судом.

Гражданский Кодекс, который регулирует договорные отношения, не устанавливает никаких стандартов при составлении соглашений. Если нет никаких отягчающих обстоятельств, стороны могут самостоятельно, без привлечения юристов, составить договор аренды квартиры между физическими лицами по типовому образцу.

договора

Несмотря на то, что содержание договоров аренды является однотипным и различие в них незначительно, есть существенные пункты, которые следует оговаривать особенно тщательно.

Предмет договора найма квартиры

В этом пункте прописывается, что именно сдается внаем: вся квартира или только комната, адрес жилья, указываются правоустанавливающие документы собственника недвижимости. В этом же пункте следует оговорить срок аренды и сколько человек имеет право проживать в съемной квартире.

Срок действия договора аренды квартиры между физическими лицами в 2015 году может устанавливаться в зависимости от конкретной ситуации, но не более чем на 5 лет.

Соглашение между физическими лицами об аренде квартиры предусматривает возможность нанимателя быть зарегистрированным по месту проживания на весь срок действия договора.

Права и обязанности сторон

В договоре желательно оговорить все обязанности, которые должны нести и арендатор, и арендодатель – с какой регулярностью хозяин квартиры намерен посещать квартиру, с какой регулярностью наниматель будет вносить оплату, каким имуществом и на каких условиях он может пользоваться, имеет ли право принимать гостей на длительный срок и т.д.

Здесь же необходимо указать обязанности сторон при возникновении аварийных или непредвиденных ситуаций, приведших к порче имущества (в том числе и третьих лиц – соседей). В этом разделе соглашения указывается право арендатора на пользование жилым помещением на протяжении оговоренного срока и штрафные санкции, которые понесет хозяин квартиры за досрочное выселение жильца.

В этом разделе договора рекомендуется оговорить условия, при которых соглашение о найме может быть расторгнуто по инициативе одной из сторон. По сложившейся практике арендатор должен, как минимум, за месяц предупредить владельца съемной квартиры о намерении освободить жилье. Такой же срок обычно предусматривается для наймодателя.

Кроме добровольного расторжения договора найма собственник может потребовать от арендатора освободить съемную квартиру в судебном порядке. Обычно такие ситуации происходят при условии долгосрочного (более 1 года) договора и в случаях, когда арендатор грубо нарушает условия договора в части оплаты жилья, сохранности имущества или использования жилого помещения не по назначению.

Порядок расчетов и размер оплаты

Существенный пункт, который должен в полной мере описать все финансовые стороны взаимоотношений арендатора и арендодателя. Помимо суммы ежемесячного платежа здесь оговаривается, кто должен оплачивать квартплату и счета за коммунальные услуги, возможность взимания залоговой суммы с нанимателя за пользование услугами телефонной связи.

В этом же разделе договора аренды жилья указывается, с какой периодичностью владелец квартиры имеет право изменять сумму ежемесячного платежа.

Если съемное жилье находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо прописать, кто именно из сособственников будет получать арендную плату и в каком порядке (наличными, банковским или денежным переводом).

Как правило, договором обусловливается конкретное число, до которого должна производиться оплата. Если деньги не выплачиваются вовремя, в соответствии с ГК РФ можно предусмотреть начисление пени и штрафов.

Ответственность сторон

Этот раздел договора досконально описывает те меры финансового характера, которые могут быть применены к стороне, нарушившей условия контракта. Это могут быть любые санкции, о которых договорились наниматель и наймодатель – максимальный размер штрафов законом не ограничивается.

Договор обязательно должен предусмотреть порядок разрешения споров между сторонами. Это может быть и судебный иск пострадавшей стороны, и тот порядок обмена претензиями, который устроит обе стороны.

Опись имущества и акт приема-передачи

Неотъемлемая часть договора аренды – перечень имущества, которое находится в квартире. Здесь важно не только перечислить все предметы мебели, бытовую технику и другой инвентарь, но и описать состояние, в котором имущество находится.

Оформление договора найма (аренды) квартиры между физическими лицами – процедура, которая значительно облегчит жизнь обеим сторонам. 

Для его составления достаточно скачать типовой шаблон договора  и на его основе разработать свой вариант, который будет максимально полно включать все условия каждого конкретного случая.

Источник: https://www.pravometr.ru/dogovor-arendy-kvartiry-vse-nyuansy-gramotnogo-oformleniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.