Объединение собственников жилья

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Объединение собственников жилья

Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о некоммерческих организациях.

Комментарий к Ст. 142 ЖК РФ

1. Создание товарищества собственников жилья обусловлено одним из важных мотивов — собственники помещений в многоквартирном доме объединяются, чтобы сделать вместе то, что они не могут сделать самостоятельно (или могут, но хуже или с большими затратами).

Аналогичную цель преследуют и организации, объединяясь между собой.

В результате такого объединения достигается координация осуществляемой ими деятельности, что приводит в конечном счете к улучшению качественных показателей процесса управления этой деятельностью и эффективной защите общих интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. При этом согласно п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться. С учетом этого комментируемая статья предусматривает возможность создания двумя и более товариществами собственников жилья объединения товариществ собственников жилья.

2. Согласно п. 2 ст. 121 ГК РФ и п. 2 ст. 11 Федерального закона «О некоммерческих организациях» объединение некоммерческих организаций осуществляется в форме создания ассоциаций (союзов) таких организаций.

Поэтому предусмотренная комментируемой статьей возможность объединения товариществ собственников жилья предполагает возможность создания такими товариществами ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья.

По существу ассоциация (союз) товариществ собственников жилья может выступать по отношению к создавшим ее товариществам как управляющая компания, выполняющая часть управленческих функций, добровольно переданных ей данными товариществами.

При этом необходимо учитывать, что комментируемой статьей определена цель создания ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья — представление и защита общих интересов при управлении многоквартирными домами, выходить за пределы которой ассоциация (союз) товариществ не вправе при осуществлении своей деятельности.

3. С учетом положений ст. ст. 121 — 123 ГК РФ и ст. 11 Закона о некоммерческих организациях можно выделить основные особенности правового статуса (правового положения) объединения товариществ собственников жилья как ассоциации (союза) таких товариществ:

— объединение является юридическим лицом — одной из форм некоммерческих организаций (соответственно, в отношении такого объединения действуют положения Закона о некоммерческих организациях);

— наименование объединения должно отражать специфику объединения как объединения товариществ собственников жилья и содержать слова «ассоциация» или «союз»;

— учредительными документами объединения являются учредительный договор, подписанный представителями создающих такое объединение товариществ, и утвержденный ими устав, которые должны содержать сведения, указанные в п. 2 ст. 52 и п. 2 ст. 122 ГК РФ;

— товарищества, создавшие объединение, становятся его членами и как члены такого объединения сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица;

— объединение не отвечает по обязательствам своих членов;

— члены объединения несут субсидиарную ответственность по обязательствам такого объединения в размере и в порядке, которые предусмотрены его учредительными документами;

— одним из основных источников формирования имущества объединения являются имущественные взносы его членов, обязанность внесения которых хотя прямо не установлена, однако следует из смысла п. 2 ст. 123 ГК РФ;

— имущество объединения принадлежит ему на праве собственности, его члены не имеют имущественных прав в отношении имущества объединения.

В свою очередь, правовой статус члена объединения товариществ собственников жилья сводится к следующим основным правам и обязанностям:

— член объединения вправе по своему усмотрению выйти из объединения по окончании финансового года (в этом случае он несет субсидиарную ответственность по обязательствам объединения пропорционально своему взносу в течение двух лет с момента выхода);

— член объединения может быть исключен из него по решению других членов объединения в случаях и порядке, которые установлены учредительными документами объединения (в части субсидиарной ответственности исключенного члена применяются аналогичные правила, которые действуют при выходе члена объединения из данного объединения);

— с согласия членов объединения в него может войти новый член объединения;

— член объединения вправе безвозмездно пользоваться услугами (консультационными, информационными и др.) объединения.

4. Согласно комментируемой статье управление объединением товариществ собственников жилья должно осуществляться по правилам, установленным законодательством о некоммерческих организациях.

Таким образом, при решении указанного вопроса необходимо руководствоваться гл. V Закона о некоммерческих организациях, регламентирующей базовые вопросы, связанные с управлением некоммерческой организацией, в том числе компетенцией органов управления, а также п. 2 ст. 122 ГК РФ и п. 3 ст.

14 Закона о некоммерческих организациях, в соответствии с которыми порядок управления деятельностью ассоциации (союза), в том числе состав и компетенция органов управления таким объединением, порядок принятия им решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством членов объединения, должны быть установлены учредительными документами объединения.

Источник: http://ZHKRF.ru/142

Тсж – альтернатива управляющей компании

Объединение собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – форма управления, при которой жильцы сами выполняют обязанности управляющей компании. В отличие от управляющей компании, ТСЖ является некоммерческой организацией. Это вид товарищества собственников недвижимости (ТСН). Данное объединение регламентируется разделом 6 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Особенности ТСЖ

Каждое ТСЖ характеризуется следующими элементами:

  • на общем собрании избирается председатель и члены правления;
  • утверждается состав ревизионной комиссии;
  • проводятся регулярные собрания собственников.

Общее собрание собственников – это важнейший элемент товарищества. Только жильцы на общем собрании определяют, как будет осуществляться управление имуществом их дома. Встречи можно проводить раз в несколько месяцев или чаще, в зависимости от наличия повесток для решения.

С текущими вопросами разбираются председатель и члены правления. Собственники выбирают их на определенный срок – на 1 год или иной период, установленный анием.

Ревизионная комиссия создается в целях контроля действий управляющих ТСЖ. Обычно она состоит из 2-3 человек, которые также могут быть избраны на общем собрании.

После регистрации товарищество собственников жилья начинает свою деятельность. Теперь управляющая компания ТСЖ полностью готова следить за домом и управлять его имуществом, заключать договора и начислять коммунальные платежи, а также вести всю сопутствующую деятельность.

Как крупная управляющая компания, ТСЖ может использовать специальную программу для расчета квартплаты, которая позволяет управлять взаиморасчетами с жильцами, реализовывать обмен с органами социальной защиты и автоматически формировать отчётность за налоговый период. Подробнее можно прочитать здесь.

Права и обязанности ТСЖ

Подробнее о правах и обязанностях вы можете прочитать в статьях 137 и 138 Жилищного Кодекса.

Кратко права и обязанности товарищества можно определить, как:

  • заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг и подрядными компаниями о содержании и ремонте общего имущества и др.;
  • начисление платы за предоставление и осуществление жилищных и коммунальных услуг;
  • составление сметы доходов и расходов сроком на 1 год;
  • установка размеров взносов для каждого собственника;
  • выполнение работ и предоставление услуги собственникам жилья;
  • раскрытие информации о деятельности организации в источниках, определенных стандартом.

Кроме того, ТСЖ вправе проводить операции с общим имуществом, если по закону это не ущемляет права собственников помещений:

  • осуществлять продажу, обмен и передачу во временное пользование;
  • поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии;
  • надстраивать и перестраивать часть общего имущества;
  • получать или приобретать участки для строительства объектов и их последующей эксплуатации;
  • застраивать прилегающие к дому выделенные участки земли.

Плюсы и минусы ТСЖ

Преимущества:

  • Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
  • Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
  • Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
  • Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.

Недостатки:

  • Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
  • Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
  • Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.

Что дает членство в ТСЖ

Одним из результатов жилищно-коммунальной реформы должна стать оплата коммунальных услуг в полном объеме. Членство в ТСЖ позволяет собственникам самим принимать решения, связанные с управлением домом, и определять размер и вид взносов.

Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное. Даже если вы въехали в дом с действующим товариществом, принудить к членству вас никто не сможет, но многие решения ТСЖ будут обязательны для вас.

При правильной организации и управлении имуществом товарищество собственников жилья может существенно улучшить качество жизни.

Объединение вправе распоряжаться помещениями общего пользования и прилегающими территориями, что позволяет, например, организовать парковку или детскую площадку.

Строительство дополнительных помещений или объектов позволит в дальнейшем их использовать для получения дохода.

Преимуществ ТСЖ достаточно много. Главное – чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взять на себя ответственность управления общим имуществом. Впрочем, такого человека можно попросту нанять.

Дата публикации материала: сентябрь 2016.

Вам также может быть интересно:

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/tszh/

Тсж — что нужно знать о товариществах собственников жилья

Объединение собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

pikselstock\shutterstock

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проать более 50% собственников площадей в доме.

На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества.

Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% .

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома).

Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор.

Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования.

При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ.

Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

— Кому подходит ТСЖ?

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг.

ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ.

Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени.

У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются.

В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства.

Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах.

И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f68b4249a79475d2ccbb9d2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.