Объекты самовольного строительства

Содержание

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Объекты самовольного строительства

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

                                                              Оглавление

  1. Понятие самовольного строительства;
  2. Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
  3. Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
  4. Заключение.

Понятие самовольного строительства

 Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

– возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;

-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;

– построены без обязательных разрешений и согласований;

– возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

– заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);

– в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;

– в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);

– в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;

– в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).

Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.

Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

       Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам

       При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.

       Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

– подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

– заказать технические планы;

– получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;

– согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

        Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

      Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

– оформление разрешения на строительство;

– признание права собственности в судебном порядке;

– получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;

– установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство:

      При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

       Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

      При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

       Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

        Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

– земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

– имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;

– на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;

– сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         В судебные органы необходимо представить:

– проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

– договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

      В соответствии с п. 3.

2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

     При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

      В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:

– договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;

– проект строительства (реконструкции) здания;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

        Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/4/8/legalizaciya_sohranenie_obektov_nedvizhimogo_imuschestva_obladayuschih_priznakami_samovolnogo_stroit

Самовольное строительство: легализация самостроя, юридическая помощь

Объекты самовольного строительства

Проблематика самовольного строительства является весьма актуальной в связи как со сложностью получения разрешения на строительство (реконструкцию) так и с наличием множества пограничных ситуаций, недостаточной точностью законодательного регулирования, порождающими споры о законности произведенных строительных работ (вопросы разграничения между капитальными и некапитальными объектами, между перепланировкой и реконструкцией и т.д.).

В том числе наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости не исключает в дальнейшем риск предъявления требований связанных с его отнесением к самовольным постройкам. В связи с чем требуется:

Так в настоящее время на территории г. Москвы  и Московской области  государственными органами и органами местного самоуправления проводится большое количество контрольных мероприятий, направленных на пресечение самовольного строительства.

Это является реакцией государственной власти на участившиеся случаи самовольного строительства, когда строятся новые или реконструируются старые объекты капитального строительства без сбора собственниками соответствующей разрешительной документации или при нарушении землепользователями видов разрешенного использования земельных участков.

При этом весьма часто претензии предъявляются к добросовестным владельцам недвижимости, не имевшим намерений на самовольное строительство.

Понятие самовольной постройки

Гражданским кодексом установлено, что под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Несмотря на несоблюдение правил возведения объектов, имеются перечень объектов, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть признаны объектами самовольного строительства:

  1. Нежилые объекты, которые были построены до 1 января 1995 года, т.е. до введения в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации;
  2. Некапитальные объекты – постройки, которые не обладают признаками объекта капитального строительства.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ снос объектов самовольного строительства происходит двумя способами – в административном (внесудебном) порядке либо на основании вступившего в законную силу решения суда (судебный порядок).

Внесудебный порядок сноса объектов самовольного строительства производится на основании решений органов местного самоуправления (в Москве – на основании постановления Правительства Москвы, в Московской области – на основании решений главы или администрации муниципального района или городского округа). Самовольная постройка сносится во внесудебном порядке в случае, если участок, занимаемый объектом, расположен на территории общего пользования либо в зоне с особыми условиями использования территории.

Во всех остальных случаях снос самовольной постройки может быть возможен только на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда.

Помимо оспаривания решений государственных органов и органов местного самоуправления в судебном порядке и защите от иска о сносе самовольной постройке в судебном порядке существует предусмотренная законодательством возможность в судебном порядке признать право собственности на объект самовольного строительства. Однако реализовать указанную возможность доступно не каждому: это могут сделать собственники земельных участков или землепользователи на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении ряда условий.

В случае, если признать право собственности на объект недвижимости будет невозможно в силу различных причин, то воспрепятствовать требованиям государственных органов и органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки возможно иными способами), в частности, заявлением об истечении срока исковой давности. Для этого в свою очередь, потребуется доказать когда уполномоченные органы узнали о наличии на участке объекта с конкретными характеристиками.

В большинстве случаев споры о самовольной постройке связны с проведением судебных экспертиз – строительной и иных. В том числе по вопросам давности возведения объекта, наличия признаков реконструкции, соблюдения строительных норм и т.д.

Правовой центр ДВА М готов оказать содействие в подборе квалифицированных экспертов для проведения судебной экспертизы и подготовки внесудебных заключений по вопросам, связанным с самовольным строительством.

Самовольная реконструкция

Стоит отметить, что под понятие самовольного строительства подпадает не только возведение какого-либо здания, но и реконструкция объекта недвижимости. Но только в том случае, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости. При это критерии, по которым суд относит реконструкцию к связанной с созданием нового объекта, на практике весьма неоднозначны.

При этом определенные виды изменений объекта недвижимого имущества могут быть произведены и без получения разрешительных документов. Так не является реконструкцией и не может влечь признание объекта самовольной постройкой внутренняя перепланировка нежилых зданий, замена отдельных строительных конструкций без изменения площади.

Сложнее ситуация с пристройкой или надстройкой, а также с созданием дополнительной полезной площади в существующем объёме (строительство антресолей и т.д.). Но и в таких случаях часто можно обосновать, что произведённые без разрешения строительные работы не подпадают под определение самовольной реконструкции

Ещё одна специфическая черта споров о самовольной реконструкции – требование о сносе всего реконструированного объекта может предъявляться только если доказана невозможность его приведения в первоначальное состояние. Вопрос о возможности вернуть объект к исходному виду без его разрушения, как правило, разрешается в рамках судебной экспертизы.

Отказы в государственных услугах в связи с выявлением самовольной постройки

С вопросами самовольного строительства могут также столкнуться землепользователи, которые собираются приобрести в аренду или в собственность земельный участок, на котором находится принадлежащий им объект недвижимости.

Весьма часто уполномоченные органы отказывают в приобретении застроенных участков по причине нахождения на участке объекта, обладающего признаками самовольной постройки. В том числе в связи с наличием пристроек, хозяйственных построек и т.д., даже незначительной площади.

Указанный отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Аналогично, встречаются, особенно в Москве, отказы по данному основанию в оказании различных государственных услуг, прямо не связанных с предоставлением участка. Например в разделе участка участка, изменении его разрешённого использования и т.д. Такие отказы, в большинстве случаев, также могут быть успешно оспорены.

Проверка существующих объектов на предмет законности строительства

Также отмечаем, что требование о сносе самовольной постройки может быть предъявлено собственникам объектов недвижимости, которые приобрели указанные объекты, но не участвовали в их возведении.

В связи с этим у потенциальных покупателей недвижимости возникает потребность в получении квалифицированной проверки юридической чистоты недвижимости и земельных участков.

В процессе проверки недвижимости перед приобретением выясняются не только действительность прав продавца на недвижимость, но и законность её возведения, подвергался ли объект реконструкции, получалась ли продавцом соответствующая разрешительная документация на возведение или реконструкцию и т.д.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по судебному представительству собственников недвижимости и землепользователей в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления г. Москвы и Московской области, связанных с объектами самовольного строительства.

Легализация объекта самовольного строительства представляет собой достаточно трудоемкий процесс правовой экспертизы. И поэтому богатый опыт наших юристов в представлении интересов наших клиентов в судебных и административных процедурах позволит эффективно осуществить защиту Ваших прав и законных интересов в сфере самовольного строительства.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/obekty-samovolnogo-stroitelstva

Что такое самовольная постройка

Объекты самовольного строительства
Самовольная постройка

Здравствуйте, дорогие читатели.

В этой статье поговорим о самовольных постройках (в просторечии – самостроях).

Вопрос с одной стороны не сложный и довольно изъезженный. С другой – есть несколько моментов, понимание которых имеет определенную сложность и требует разъяснений.

1. ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

В настоящий момент (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. от 16.12.2019 г.)  самовольной постройкой признается любой объект капитального строительства (далее – ОКС), возведенный или созданный:

1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Хочу обратить внимание на формулировку последнего пункта (п. 3):

постройка будет самовольной когда требования закона, которым постройка не соответствует, действовали как в момент возведения постройки, так и на дату выявления факта строительства постройки (очевидно имеется ввиду компетентными органами или при рассмотрении дела в суде).

Если требования к постройке не действовали на момент ее возведения (к примеру, в 1998 году), а на момент обращения в суд эти требования действовали и постройка им не соответствует – то постройка не является самовольной.

Соответственно обратная ситуация – если постройка не соответствует требованиям, которые действовали на дату ее возведения, но не действуют на дату рассмотрения иска о праве на эту постройку, то самовольной она являться не будет.

Для признания постройки самовольной достаточно любого из перечисленных выше условий.

Абзац 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ содержит исключение:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Положения этого пункта в основном применимы к ситуациям, когда на земельный участок накладывается ограничение из-за охранных зон различных объектов: газораспределения, водоснабжения, опасных производств и т. п., и при этом сведения о существовании этих ограничений отсутствуют в официальных нормативных источниках: ПЗиЗ, ЕГРН и т. п.

Если застройщик не может знать о том, что на участок действует зона ограничения, так как сведения о ней отсутствуют в официальных источниках, то возведенная в этой зоне постройка не будет являться самовольной (такой вывод сделан, к примеру, в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-9572/2019).

Построенный гараж без соблюдения необходимых отступов от границ – самовольная постройка.

Построенный индивидуальный жилой дом на земельном участке без соблюдения уведомительной процедуры (ст. 51.1 ГрК РФ) – самовольная постройка.

Здание, возведенное на земельном участке, который не принадлежит застройщику на каком-либо праве, является самовольным.

Возведенный магазин на земельном участке с разрешенным видом использования «под индивидуальное жилищное строительство» — это самовольная постройка.

2. СТАТУС САМОВОЛЬНОСТИ ПОСТРОЙКИ ПОСЛЕ ЕЕ РЕКОНСТРУКЦИИ

К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.

Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.

Если к  зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.

Такая правовая позиция была сформирована еще в п.

28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (собственно, и не только они).

И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно части.

К примеру, к  зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию здания общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м.

, без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м.

В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.

3. ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИЗНАНИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ ОБЪЕКТОВ, КОТОРЫЕ СТОЯТ НА КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ И НА КОТОРЫЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

Пожалуй, здесь стоит вернуть ваше внимание в начало статьи — на определение самовольной постройки. Из него прямо видно, что признаком самовольной постройки является не только отсутствие разрешения на строительство, но, в том числе, и не соответствие постройки установленным требованиям, а также нарушение правил использования земли.

Поэтому, даже если постройка поставлена на кадастровый учет и на нее зарегистрировано право собственности, то это не исключает возможности признать ее самовольной  при наличии иных признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Этот вывод следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенного в п. 23 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В первую очередь это относится к жилым и садовым домам, на которые регистрировано право собственности по упрощенному порядку в соответствии с пресловутой «дачной амнистией». Таких домов просто миллионы и большинство из них строили как попало. Поэтому, в теории, практически каждый такой дом можно признать самовольной постройкой.

Я конечно не говорю о том, что все из них нужно сносить или срочно реконструировать. Совсем нет. Просто нужно понимать, что сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на постройку – это не абсолютная индульгенция от каких-либо претензий со стороны лиц, права которых могут быть нарушены ее существованием.

И когда такие претензии начинаются (поверьте, такие случаи далеко не единичные), то владельцу такого объекта придется доказывать в суде весь объем обстоятельств, требующихся для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

4. Еще несколько интересных и важных моментов:

Объект незавершенного строительства (далее — ОНС) тоже признается недвижимостью. Следовательно, объект незавершенного строительства также может быть признан самовольной постройкой.

Начало строительства без получения разрешения на строительство само по себе не является основанием для признания ОНС самовольной постройкой, так как законодательство не исключает возможность получения разрешения на строительство в процессе самого строительства.

Самовольное переоборудование (перепланировка или переустройство) не придает постройке статуса самовольной, так как не влечет создание нового объекта (увеличение общей площади, объемно-конструктивных элементов и т. п.).

Самовольной постройкой может являться только объект недвижимого имущества. К движимым объектам и сооружениям, которые не являются недвижимостью, положения законодательства о самовольных постройках не применяются.

Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если земельный участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на ОНС осуществлена до признания договора аренды участка недействительным (на это указано, в частности, в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3).

Получение разрешения на строительство (уведомления о соответствии планируемого к строительству жилого/садового дома) само по себе не является препятствием для признания постройки самовольной (в случае установления наличия иных признаков, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Для возведения объекта капитального строительства на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, обязательно требуется согласие всех собственников участка. При отсутствии согласия хотя бы одного собственника такая постройка может быть признана самовольной.

Мной написан отдельный материал о признании права собственности на самовольную постройку в суде:

  • на Яндекс.Дзен;
  • на авторском блоге.

Также оригинал этой статьи находится на моем авторском блоге.

Подписывайтесь на мой канал, оставляйте комментарии если что-то не понятно или остались вопросы по теме статьи.

С уважением, земельный юрист Александр Горяинов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5eaea017edf71008373a20fc/chto-takoe-samovolnaia-postroika-5eb78a319dbe95648c546426

Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика

Объекты самовольного строительства

СПОРЫ В ОБЛАСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
О.А. БЕЛЯЕВА, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, кандидат юрид. наук

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку зависит от нескольких факторов, в частности, от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества; кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой; соответствует ли созданный объект недвижимости строительным нормам и правилам.

Автор статьи предлагает пути преодоления возможных коллизий и оценивает арбитражную практику.

ак известно, вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2).

Возведение самовольной постройки — это гражданско-правовой деликт

Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица. В связи с этим существует мнение об отмене возможности приобретения права собственности на недвижимость, созданную вопреки правилам(*1).

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если сохранение этой постройки не нарушаетчьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, право собственности на самострой не может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ).

В данном случае ее применение к отношениям, связанным с самовольными постройками, освобождало бы застройщика от обязанности соблюдать требования нормативных актов и СНИПов.

Споры по поводу самовольных построек рассматриваются судами только в порядке искового производства, ведь у самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости.

Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФот 03.09.2002 N 4544/02).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству. Решение суда — это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

Почему к спору о самовольной постройке неприменим срок исковой давности?

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках не применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ).

Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, исковые требования не связаны с возложением на ответчика какой-либо обязанности.

В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком.

С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о
признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения(*2).

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией.

По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.

2006 N Ф08-4424/2006).

Термин “постройка” не включен в базовое понятие недвижимости, изложенное в ст. 130 ГК РФ, так как это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке и представляющих собой результат строительной деятельности.

Постройка не подлежит сносу как самовольная, если она не является недвижимым имуществом

В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, — критерий прочности связи с землей.

Следует отметить, что проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06).

В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.

В этой связи интересен арбитражный спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса.

Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей.

Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008N КГ-А41/159-08).
Является ли самовольная реконструкция объекта недвижимости самовольной постройкой?

Значительная часть споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки как таковой, а самовольной реконструкции здания. На этот счет высказываются противоположные мнения.

С одной стороны, постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам(*3). Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от первоначального.

При каких условиях перепланировка здания не признается самовольной постройкой?

Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа.

Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см.

постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39;

Источник: https://www.garant.ru/article/6593/

Объекты самовольного строительства в Москве и что с ними делать?

Объекты самовольного строительства

В городе Москве и Новой Москве государственные органы власти активно выявляют объекты самовольного строительства, которые возникли после 1995 года. Данными объектами могут быть как чердачные помещения зданий переоборудованные в мансарды, пристройки и надстройки к зданиям, так и вновь созданные объекты без разрешительной документации и предоставления земельного участка.

Часть собственников знают о проблеме своего здания (помещения), однако ввиду того, что механизм узаконивания или приведения здания в соответствие с градостроительными нормами и правилами недостаточно прозрачен и не регламентирован – собственники попросту не решаются делать первые шаги к легализации объекта. Однако большинство собственников вовсе не подозревают, что их здание (помещение) является объектом самовольного строительства, ввиду его приобретения у третьих лиц без юридической проверки, либо её недостаточности.

Бывают случаи, когда покупателю при покупке недвижимости были предоставлены документы на объект недвижимости в полном объеме: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, техническая документация БТИ или РТИ без красных линий, договор аренды земли на длительный срок под размещение данного здания, однако у органов государственной власти в дальнейшем все равно появляются претензии к законности возведения тех или иных помещений и конструктивных элементов в здании.

Для того, что бы проинвентаризировать свой объект недвижимости и выявить возможные проблемы, предлагаем Вам информацию о том, как действуют органы государственной власти при выявлении объектов самовольного строительства. Кроме того, ниже будут даны рекомендации по исследованию документации, для самостоятельного выявления самовольной постройки.

Два вида объектов самовольного строительства, определенных в Постановлении Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП

  1. Объекты недвижимости, которые имеют кадастровый номер, а так же имеют регистрационную запись ГРН в Росреестре. Данный объект недвижимости может быть снесен только по решению суда.
  2. Объекты не поставленные на кадастровый учет и не имеющие регистрационной записи ГРН в Росреестре. Данные объекты подлежат демонтажу в течении 15 дней (а если есть необходимость разработки проектной документации – 30 дней).

При выявлении факта незаконно размещенного объекта недвижимости составляет акт о выявленных нарушениях, после чего Госинспекцией по недвижимости проводится работа по привлечению собственника/пользователя к административной ответственности по ч. 1.1 ст. 6.7 КоАП города Москвы, предусматривающую наложение административного штрафа:

  • на граждан в размере 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка.
  • на должностных лиц от 1 до 1,5 процентов кадастровой стоимости земельного участка.
  • на юридических лиц от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Акт о выявленных нарушениях направляется в Департамент государственной недвижимости, Росреестр, Мосгосстройнадзор.

Департамент государственной недвижимости, после получения данного акта выставляет собственнику/пользователю штраф за нарушение особых условий предоставления земельного участка, который в среднем составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

После составления и направления Госинспекцией акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости, Департамент городского имущества города Москвы направляет в суд исковое заявление с требованиями о признании указанного объекта самовольной постройкой, ее сносе, освобождении земельного участка, признании права собственности отсутствующим, о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку с приложением всех необходимых документов, в том числе ходатайства о назначении судебной экспертизы в отношении самовольной постройки с целью установления, не создает ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан.

Мосгосстройнадзор, после получения данного акта осуществляет привлечение застройщика к ответственности, выдает лицу, осуществляющему строительство (реконструкцию), предписание об устранении выявленных нарушений, обращается в суд с требованиями о привлечении лица, осуществляющего строительство (реконструкцию), к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях с назначением наказания в виде административного приостановления деятельности указанного лица.

Нелегализованный объект недвижимости, в итоге будет подлежать сносу силами Государственной инспекции.

Первичные признаки объекта самовольного строительства, на которые обращает внимание Госинспекция по недвижимости в городе Москве:

  1. Здание построено после 01.01.1995 года. Нет разрешения на строительство. Нет истории предоставления земельного участка.
  2. Объект подвергался реконструкции
  3. Несоответствие площадей, указанных в едином государственном реестре прав и технической документации (именно БТИ)
  4. Несоответствие фактической площади и площади в технической документации (именно БТИ)
  5. Право зарегистрировано на объект, который ранее находился в технической документации БТИ по форме 1Б

Как выявляет Госинспекция по недвижимости объекты самовольного строительства:

  1. С помощью беспилотных летательных аппаратов.
  2. В ходе проведения контрольно-инспекционных мероприятий (осмотр, плановые и неплановые проверки).
  3. Камеральный анализ, в том числе с использованием внутренних баз данных (ИС РЕОН).
  4. По обращением заинтересованных граждан или юридических лиц.

Собственник может самостоятельно провести “ИНВЕНТАРИЗАЦИЮ” объекта, следующим образом:

1. Проанализировать техническую документацию на здание (БТИ, РТИ), в том числе архивную, сравнив имеющие показатели с фактическими.

2. Проанализировать архивные свидетельства, договора купли-продажи, документы по приватизации объекта недвижимости, ранее заключенные договора аренды земельного участка под объектом самовольного строительства

3. Изучить документы, связанные со строительством объекта.

Документация, в том числе архивная, может находится в следующих организациях: Мосгосстройнадзор, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, ГБУ “Центральный государственный архив города Москвы”, БТИ, РТИ, Префектура, Департамент городского имущества, Администрации Новой Москвы, ГАО “Московская государственная экспертиза”, Госинспекция по недвижимости, ГБУ Мосгоргеотрест и другие.

Какие варианты есть у собственника (владельца) выявленного объекта самовольного строительства?

ЕСЛИ право собственности на объект зарегистрированоЕСЛИ право собственности на объект не зарегистрировано
1. В случае, если объект самовольного строительства не создает угрозу жизни и здоровью людей и имеется экономическая целесообразность его сохранения, необходимо проанализировать возможность сохранения объекта в реконструированном виде и обратиться в ГИН с целью рассмотрения вопроса о возможности сохранения объекта с последующей оплатой штрафных санкций в бюджет города Москвы (процедура легализации объекта самовольного строительства в городе Москве).1. Принять меры к демонтажу собственными силами или силами Госинспекции. Для проведения работ по сносу требуется открытие ордера ОАТИ.
2. При отсутствии экономической целесообразности сохранения самовольно возведенной площади, принять меры к демонтажу (снос или приведение в соответствие) собственными силами или силами Госинспекции. Для проведения работ по сносу требуется открытие ордера ОАТИ.

Источник: https://ahtey.ru/articles/ob-ekty-samovolnogo-stroitelstva-i-chto-s-nim-delat

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.