Обратная уступка права требования

Уступка требования по денежному обязательству — Audit-it.ru

Обратная уступка права требования

Евгения Степанова, адвокат, руководитель Московского филиала Ростовской областной коллегии адвокатов «Советник»

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», февраль 2020 г.

Уступка права требования к контрагенту в его пользу либо уступка права требования к третьему лицу несмотря на свое широкое распространение и кажущуюся простоту правовой конструкции часто вызывает затруднения при заключении и исполнении договора, особенно если сделку исполняют сами предприниматели либо их бухгалтерский отдел. Поскольку на практике более распространена уступка требования по денежному обязательству, мы будем говорить именно о такой разновидности цессии, отметив, что закон допускает и уступку права неденежного исполнения.

Уступка прав требований должна быть законна

Заключение договоров уступки права требования (договоров цессии) является одним из самых распространенных механизмов коммерческого взаимодействия между субъектами предпринимательства. Цессию стороны используют зачастую не только как сделку по уступке права требования за деньги, но и как механизм осуществления взаиморасчетов и взаимозачетов между собой.

Законодательному регулированию уступки права требования посвящена глава 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) «Перемена лиц в обязательстве».

Кроме того, к ознакомлению рекомендуется Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл.

24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», посвященное сформированному судебной практикой пониманию основных аспектов уступки прав.

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону. Важно исследовать специальное законодательство той сферы правоотношений, которая затрагивает уступку прав.

Не допускается, например, уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной: такая сделка ничтожна (ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

При заключении договора путем проведения торгов уступка прав также обладает особенностями: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (ст. 448 ГК РФ). Также не допускается, в частности, уступка преимущественных прав покупки доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Кроме того, ГК РФ общим положением о переходе прав к другому лицу запрещает переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

Также закон не разрешает осуществлять уступку права требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, без согласия последнего.

Вместе с тем отдельно стоит сказать о запрете или ограничении уступки права (требования), которые стороны нередко прописывают в заключаемом ими договоре (купли-продажи, займа, комиссии и проч.), стараясь защитить свои права и не допустить перехода права требования к третьим лицам и изменения личности своих кредиторов.

Законодатель указывает, что соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения основного договора. То есть даже если договор, на основании которого возникло переуступаемое требование по денежному обязательству, запрещает уступать права требования по нему, уступка все равно будет законной.

Что касается уступки права на получение неденежного исполнения, отметим, что она может быть запрещена или ограничена соглашением между сторонами основного договора.

Если такой запрет был согласован сторонами (цедентом и должником), а затем право было уступлено по договору цессии, такой договор может быть признан недействительным по иску должника только в случае, если цессионарий знал или должен был знать о наличии указанного запрета на уступку.

Важна форма сделки

Уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой она основана.

То есть для сделки в простой письменной форме уступка права (требования) по ней должна быть оформлена сделкой в простой письменной форме; для сделки в нотариальной форме уступка также должна быть заверена нотариально.

Если же сделка требует государственной регистрации, соглашение об уступке должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Уведомление имеет значение

Важно внимательно отнестись к оформлению и направлению уведомления о состоявшейся уступке в адрес должника.

ГК РФ устанавливает, что уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным (цедентом) или новым кредитором (цессионарием) оно направлено.

Однако должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

На практике это означает, что, если уведомление направляет новый кредитор, ему следует приложить к уведомлению копию договора уступки права, на основании которого право (требование) перешло к отправителю уведомления.

Для исключения злоупотреблений со стороны должника в части непредставления ему доказательств перехода права, рекомендуем при наличии возможности направлять уведомление о состоявшейся уступке от лица первоначального кредитора.

Эффективным на практике также является подписание обеими сторонами договора цессии уведомления о состоявшемся переходе права, которое стороны оформляют одновременно с подписанием договора цессии.

Физическое направление уведомления более заинтересованным в этом новым кредитором в данном случае не имеет принципиального значения, т.к. документ исходит, в том числе, от первоначального кредитора.

Очень важным является незамедлительное направление грамотно оформленного уведомления о состоявшейся уступке с доказательствами перехода права (в случае необходимости) на верный юридический и фактический адрес должника, поскольку он будет считаться исполнившим обязательство надлежащим образом, если исполнит его перед цедентом до получения уведомления.

Возмездный характер цессии

Важно соблюсти требования закона о возмездном характере цессии, чтобы не допустить признание сделки недействительной, а равно осуществить замену стороны в процессе, если переуступаемое право (требование) по обязательству было установлено в судебном порядке.

По общему правилу договор цессии может быть безвозмездным, так как стороны сделки вправе самостоятельно определять, будет ли их договор возмездным или нет (п. 4 ст. 421, ст. 423 ГК РФ).

Вместе с тем, безвозмездная цессия (а равно цессия по заниженной цене относительно размера уступаемого права (требования)) может быть квалифицирована как дарение, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 г.

Москвы «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Законом строго ограничен круг лиц, которые вправе заключать безвозмездные договоры (в частности, договор дарения): такой договор не могут заключить между собой коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, а равно индивидуальный предприниматель и коммерческая организация (пп. 4 п. 1 ст. 575, п. 3 ст. 23 ГК РФ).

Договор, заключенный с нарушением этого правила, будет признан недействительным.

Поэтому уступка права между субъектами предпринимательской деятельности в обязательном порядке должна быть возмездной, ее возмездность должна быть обоснована и доказана: уступка может быть оплачена не только деньгами, но и иным встречным предоставлением.

ВАС РФ в своих постановлениях придерживается стабильной позиции о том, что отсутствие в договоре цессии условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений. Иными словами, важно, чтобы из смысла договора уступки и иных его положений было очевидно, что стороны предполагали договор возмездным (из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.

2007 № 120).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a70/1007298.html

Момент перехода права требования по договору цессии

Обратная уступка права требования

Уступка права требования приводит к смене кредитора. С самим долговым обязательством ничего не происходит – меняется только лицо на стороне кредитора. Такая смена осуществляется на основании договора уступки права требования. Он же договор цессии.

Оплата по договору цессии

По общему правилу устанавливается возмездность любого договора, что относится и к договору цессии. Непосредственно возмездность цессии законом не предусмотрена, поэтому стороны могут передать право требования бесплатно.

Важно учитывать то, что дарение между коммерческими организациями запрещено, что исключает допустимость заключения бесплатной цессии (такие договоры являются недействительными). Но старый и новый кредиторы могут «бесплатность» скрыть под существенной отсрочкой платежа. К примеру, можно растянуть срок оплаты на длительный срок, или предусмотреть оплату после поступления денег от должника.

Сама по себе отсрочка не приводит к недействительности договора цессии, но такая хитрость кредиторов может учитываться, к примеру, при банкротстве первоначального кредитора. В этом случае уступка может приводить к утрате активов банкрота.

В какой момент право требования считается перешедшим?

По общему правилу таким моментом является заключение договора цессии. Если речь идет о будущем праве требования, то в момент его возникновения.

Иной момент может быть предусмотрен договором. Варианты с моментом перехода предусмотрены пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки». Безусловно, стороны могут сами установить соответствующий момент.

Верховный Суд РФ указывает следующие возможности сторон для фиксации момента перехода права требования: по истечении определенного срока; наступление отлагательного условия; подписание отдельного соглашения, которое непосредственно направлено на передачу права требования.

В качестве отлагательного условия Верховный Суд РФ предусматривает оплату права новым кредитором. Такой подход образует несоответствие с пониманием сделок, совершенных под отлагательным условием, поскольку для них значение имеет условие, относительно которого неизвестно наступит оно или нет. При этом стороны договора не могут иметь возможность влиять на такое обстоятельство.

В части уступки права требования Верховный Суд РФ решил отступить от такого понимания отлагательного условия и отдает его на откуп цессионарию.

Защитные механизмы

Новый кредитор (цессионарий) при оплате права требования может потребовать его перевода на себя, если старый кредитор (цедент) уклоняется от передачи права.

Если же старый кредитор выполнил все, что от него требуется (подписал договор, подписал акт приема-передачи права требования, отправил по почте документы новому кредитору), то при уклонении нового кредитора можно воспользоваться общими способами защиты.

Поскольку к возмездной уступке права требования применяются общие положения Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, то старый кредитор вправе использовать способы защиты, которыми наделен продавец. На основании п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса РФ цедент вправе потребовать оплатить уступленное право требования.

Может возникнуть спорный момент, поскольку право требования еще не перешло к цессионарию, поскольку он не подписал соответствующий документ (акт приема-передачи). Может ли цедент требовать оплаты?

С большей долей уверенности можно утверждать, что цессионарий имеет такую возможность, поскольку п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса РФ ничего не говорит о самом моменте перехода права собственности. Важными являются два обстоятельства: отказ покупателя принять товар и оплатить его.

С целью устранения сомнений цеденту имеет смысл в судебном порядке заявлять два требования: принять право требования (исполнение обязательства в натуре) и оплатить его. Либо просто оказаться от договора с возможностью взыскать убытки.

Рекомендация

Стороны договора цессии должны однозначно устанавливать момент перехода права требования с тем, чтобы исключить спорные вопросы.

Несмотря на то, что общие положения Гражданского кодекса РФ о купле-продаже подлежат применению к возмездной уступке права требования (продажа имущественного права), но благодаря специфике объекта суды могут проявлять либо узкий подход (склоняться к самостоятельному регулированию), либо широкий (тогда возможна широкая аналогия с вещью).

В случае возникновения вопросов предлагаем звонить по телефонам: +7 (499) 390-10-96, + 7 (926) 559-56-19

Источник: https://ustpro.ru/moment-perexoda-prava-trebovaniya-po-dogovoru-czessii

Споры, связанные с уступкой права требования

Обратная уступка права требования

В.С. Кокова, Ю.Б. Гонгало

Особенности применения арбитражными судами главы 24                     Гражданского кодекса Российской Федерации.

Главой 24 ГК РФ охватывается регулирование двух институтов обязательственного права: уступка требования и перевод долга. Однако в практике арбитражных судов наиболее распространены споры, связанные с применением норм об уступке требования. В связи с этим предметом настоящего анализа являются, главным образом, дела по спорам, связанным с уступкой требования. 

Цессия (уступка права требования) представляет собой способ частичного правопреемства, в результате совершения которого происходит замена активной стороны обязательства (кредитора) при сохранении самого обязательства.

Цессия выражается в передаче первоначальным кредитором новому кредитору определенного права в силу сделки или на основании закона.

Однако договор, которым оформляется переход права, не носит самостоятельного характера: к нему применяются нормы, регулирующие соответствующий тип отношений (чаще всего о купле-продаже, мене, если договор возмездный; дарении, если договор безвозмездный).

Споры, связанные с уступкой права требования.

1. Уступка требования возможна при условии, если уступаемое требование является бесспорным, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением, в котором личность кредитора имеет существенное значение (дело № А60-23721/2003).

ООО “С” обратилось в суд  с иском к ООО “Е”, ООО “У”, о признании недействительным договора уступки права требования.

 Решением суда исковые требования удовлетворены частично.

 Постановлением апелляционной инстанции решение изменено, договор уступки права требования (цессии) в части передачи ООО “У” права требования к ООО “С” признан недействительным, в остальной части иска отказано.

Постановлением ФАС Уральского округа от 12.04.2004 г. №Ф09-918/04 постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Как следует из материалов дела, между ООО “С” (заказчик) и ОАО “Р” (подрядчик) заключен договор подряда.

В связи с ненадлежащим исполнением заказчиком обязательств по оплате выполненных работ решением суда по делу N А60-23891/2002, не вступившим в законную силу,  с ООО “С” в пользу ОАО “Р” взыскана сумма долга.

Из содержания условий договора цессии усматривается, что во исполнение договора комиссии (где ОАО “Р” – комитент, а ООО “Е” – комиссионер), ООО “Е” (цедент) уступило ООО “У” (цессионарий) свои права требования к должникам, указанным в приложении N 1 к договору цессии.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

Всесторонне и полно исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности суд апелляционной инстанции обоснованно, в соответствии с положениями ст. ст.

166, 168, 382, 383, 711, 723 ГК РФ пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора  уступки прав требований (в сумме, оспариваемой истцом), поскольку действительность уступленного права, его бесспорный характер не подтверждается материалами дела, договор не соответствует требованиям ст. ст. 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что в отношении суммы задолженности право требования оплаты которой уступлено новому кредитору – имеются судебные споры, а решение от 17.01.

2003 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-23891/02-С1, со ссылкой на которое суд первой инстанции признал договор цессии  в части взысканной судом суммы действительным – в законную силу не вступило.

2. Отсутствие в материалах дела доказательств возмездности договора цессии не является основанием для признания его ничтожным  (дело N А60-6253/02).

Прокурор обратился в суд в защиту государственных и общественных интересов в лице Управления социальной защиты населения МО “Ш” к ООО “Р” о взыскании неосновательного обогащения.

Решением суда в иске отказано в силу недоказанности истцом факта неосновательного обогащения.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В постановлении от 18.09.2002 г. №Ф09-2554 ФАС Уральского округа согласился с решением и постановлением по существу, однако указал на необходимость изменения мотивировочной части.

Как следует из материалов дела, между Управлением социальной защиты населения МО “Ш” и ОАО “У” заключен договор поставки, порядок расчетов по которому установлен сторонами  в виде взаимозачета в областной бюджет по погашению налога на имущество за ОАО “У”.

Свои обязательства по погашению налогов в областной бюджет Управление социальной защиты населения исполнило.

Управление социальной защиты населения МО “Ш” (первоначальный кредитор) передало право требования к ОАО “У” (должник) по договору поставки  ООО “Р” (новый кредитор).

Суд кассационной инстанции поддержал позицию судебных инстанций в части того, что переданное право требования возникло из обязательства по договору цессии; поскольку требования заявлены из неосновательного обогащения, а доказательств наличия неосновательного обогащения со стороны ответчика истцом не представлено, вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по основаниям ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ, правомерен.

Однако вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора цессии ввиду передачи по нему несуществующего обязательства и отсутствия условия о возмездности признан кассационной инстанцией необоснованным в связи со следующим.

 Согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки права требования.

Из существа договора, заключенного между сторонами, также не вытекает его безвозмездность. При вынесении судебных актов судом не были учтены нормы п. 2 ст. 572 ГК РФ, согласно которым обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения о цессии очевидное намерение передать право в качестве дара.

Из данного договора цессии  такого намерения не усматривается.

Таким образом, ФАС Уральского округа счел необходимым исключить из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции выводы о ничтожности договора цессии в связи с отсутствием в договоре условия о возмездности.

Источник: https://ekaterinburg.arbitr.ru/files/userfiles/CT/pr14.htm

Как правильно использовать договор уступки прав требования

Обратная уступка права требования

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал порталу Новострой-М о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.

По договору уступки прав (на латыни «уступка» – «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства. По договору уступки можно передавать и сами обязательства – принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя – продавцом, а правоприобретателя – покупателем.

Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках.

Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли.

Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше. Для этого они используют уступку прав.

Во-вторых, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство – то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи – только при наличии оформленного права собственности на квартиру.

При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир.

В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки.

Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки.

Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию.

Покупатель – приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности). 

Подводные камни

Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил. К наиболее существенным закон относит следующие:

– договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ – обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации);

– в договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов;

– если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить – в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополняет этот перечень еще двумя условиями:

– продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга; 

– уступка прав возможна только до момента передачи квартиры по акту (правило исходит из сущности договора уступки: при подписании акта само право требования передачи квартиры реализуется – уступать становится нечего).

Кроме того, важными являются следующие моменты:

– в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);

– в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);

– факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах;  

– застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;

– перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Проще всего проверить это – запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.   

Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам. Кроме того, у застройщика находится свой экземпляр документов, составляющих юридическую историю квартиры, с которым можно сверить предоставляемые продавцом бумаги.

После заключения договора уступки прав покупатель «остается один на один» с застройщиком, поэтому важно также ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на строительство:

– распоряжение главы местной администрации о строительстве;

– договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома;

– договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности);

– разрешение на строительство;

– положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.

Менеджер застройщика может сообщить также другую значимую информацию: например, о новых сроках окончания строительства (они могут сдвигаться); о предварительных обмерах квартиры (если площадь увеличилась, с покупателя в дальнейшем возьмут доплату) и о приблизительной стоимости эксплуатации квартиры (в договоре она не фигурирует).

Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.

Также продавец обязан предоставить документы, подтверждающие произведенную оплату: квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские платежные поручения, акты сверки расчетов.

Если квартира была куплена в ипотеку, должно быть письменное подтверждение, что кредитные обязательства полностью погашены. В случае непогашенной ипотеки к сделке в обязательном порядке должен быть привлечен банк, который за счет оплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры. 

Организация расчетов по договору уступки между покупателем и продавцом

При заключении договора уступки прав требования продавец рискует подписать соглашение, сдать его на регистрацию, но при этом не получить оплату стоимости квартиры. Для покупателя опасность прямо противоположная – он может отдать деньги, но не получить из Росреестра подтверждение перехода прав (например, из-за судебных арестов). 

Поэтому наиболее оптимальная форма расчетов – через банковскую ячейку, условием доступа к которой является зарегистрированный в Росреестре договор уступки прав. 

Также в последнее время начали применять банковский аккредитив для безналичных расчетов (принцип схож с арендой ячейки). Но стоимость банковских услуг по аккредитиву существенно выше, поэтому пока он не получил широкого распространения. 

Указание в договоре уступки неполной цены квартиры

Статья 210 Налогового кодекса РФ относит к налогооблагаемой базе для расчета 13% НДФЛ все доходы налогоплательщика, полученные в денежной форме. Доходы от уступки прав – не исключение. На практике это приводит к попыткам указать в договоре уменьшенную цену квартиры, которая зачастую равна ее стоимости по договору долевого участия.

В этом случае, помимо очевидного нарушения налогового законодательства, покупатель принимает на себя дополнительный риск, который может быть реализован в случае дальнейшего признания уступки недействительной по решению суда.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И если продавец получает обратно квартиру, то покупатель – только документально зафиксированную стоимость квартиры.

Таким образом, в договоре желательно указывать действительную рыночную стоимость квартиры. Но даже если это не происходит, покупателю следует позаботиться о подтверждении факта оплаты всей суммы (например, при помощи дополнительных расписок).

Роль застройщика

Зачастую функции оформления уступки прав берет на себя застройщик. Он помогает сторонам подготовить необходимые документы, составляет договор уступки, передает его на государственную регистрацию. В случаях, предусмотренных ДДУ, застройщик выступает третьей стороной по договору или дает отдельное письменное согласие на уступку. Конечно, сторонам сделки это выгодно.

Но есть и обратная сторона медали. Как правило, такие услуги застройщика платные. Их стоимость девелопер устанавливает самостоятельно: государственного регулирования этого вопроса не существует. Также нет рекомендаций, кто именно несет расходы – продавец или покупатель.

Поэтому важно заранее уточнить стоимость услуг застройщика, чтобы при проведении сделки это не превратилось в неприятный сюрприз.

Когда продавец не полностью расплатился за квартиру (например, при рассрочке), привлечение застройщика к сделке становится обязательным. В этом случае часть оплачиваемых средств покупатель перечисляет застройщику в счет погашения долга, а остальное – продавцу.

Однако сопровождение сделки застройщиком не решает все сложности. Напротив, юридически привлечь девелопера к ответственности за возможные ошибки в оформлении договора крайне непросто, поэтому сторонам следует внимательно изучать документы и детально оговаривать все нюансы.

Другие нюансы

Права требования к застройщику на квартиру относятся к имущественным правам. Так, законом допускается уступка прав в долях, т.е. они могут быть оформлены на нескольких лиц, являющихся продавцами. Аналогично обстоят дела и с покупателями, которых также может быть много.

Помимо ДДУ застройщики используют и другие виды договоров продажи недвижимости в новостройках. Например, ПДКП или договор об участии в ЖСК. Несмотря на то, что уступка прав на квартиру по ним во многом отличается от уступки по ДДУ, многое из рассмотренного в настоящей статье применимо и к таким разновидностям цессии.

В заключение следует сказать, что договор уступки прав требований, как и другие виды гражданско-правовых сделок, направлен на реализацию свободного имущественного и денежного оборота и призван содействовать сторонам в достижении взаимовыгодных результатов.

При этом очень важно обращать внимание на правильность оформления документов (во избежание ошибок и неточностей), своевременно планировать и правильно распределять компетенции сторон сделки в подготовке и предоставлении необходимой документации.

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/kak_pravilno_ispolzovat_dogovor

Вс рф разъяснил правила замены кредиторов и должников в обязательствах

Обратная уступка права требования

Гражданский кодекс предусматривает два вида перемены лиц в обязательстве: переход прав кредитора к другому лицу, то есть замена кредитора, и перевод долга – замена должника (гл. 24 ГК РФ). В любом из этих случаев должны соблюдаться права как новых, так и предыдущих кредиторов и должников.

На обеспечение защиты их прав и направлено Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 “О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки” (далее – Постановление).

К наиболее важным разъяснениям Суда можно отнести следующие.

Уступка требования (§ 1 гл. 24 ГК РФ).Под уступкой требования понимается переход прав, принадлежащих на основании обязательства первоначальному кредитору (цеденту), к новому кредитору (цессионарию) по договору (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

К договору об уступке требования применяются положения гражданского законодательства о соответствующем виде сделки, отметил ВС РФ.

Так, при уступке требования по договору купли-продажи цедент, который в этом случае является продавцом, должен передать требование свободным от прав третьих лиц (по смыслу п. 1 ст. 460 ГК РФ).

В случае неисполнения им этой обязанности цессионарий (покупатель), который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц, вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора (абз. 3 п. 1 Постановления).

В случае, когда уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, сам договор об уступке тоже должен быть зарегистрирован (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Значит, именно с момента регистрации он считается заключенным для третьих лиц (п. 3 ст.

433 ГК РФ). Однако отсутствие регистрации договора не влечет никаких негативных последствий для должника, который был письменно уведомлен цедентом об уступке требования и на этом основании предоставил исполнение цессионарию, подчеркнул Суд (п.

2 Постановления).

По общему правилу, новый кредитор может получить меньше прав, чем было у первоначального – в случае уступки права требования в части (п. 2-3 ст. 384 ГК РФ). Уступить же ему больше прав, чем имеет сам, первоначальный кредитор не вправе.

Однако объем прав цессионария все же может увеличиться – в связи с его особым правовым положением, например если на него распространяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей”, считает ВС (абз. 2 п.

4 Постановления).

Поскольку закон позволяет уступать не только уже существующее, но и будущее требование (ст. 388.

1 ГК РФ), Суд посчитал нужным разграничить такое будущее требование, которое переходит к цессионарию с момента возникновения, и требование, по которому не наступил срок исполнения (например, требование займодавца о возврате займа до наступления срока возврата), – оно передается в момент заключения договора об уступке (абз. 2 п. 6 Постановления). Причем если впоследствии уступка будущего требования не состоялась из-за того, что уступаемое право не возникло, цедент несет ответственность за неисполнение договорных обязательств. Аналогичное правило действует и в случае невозможности перехода требования по причине того, что оно прекратилось или принадлежит другому лицу – цедент также не освобождается от ответственности за неисполнение договора, отметил ВС РФ (п. 8 Постановления).

Целый раздел Постановления посвящен допустимости уступки требования, в частности – без согласия должника на переход требования к другому кредитору.

Оно, напомним, требуется только в прямо предусмотренных законом случаях (например, п. 2 ст.

388 ГК РФ) и при включении соответствующего условия в договор, но и в этом случае признать сделку по уступке недействительной непросто (п. 2 ст. 382, п. 3 ст. 388 ГК РФ).

Тем не менее, если уступка требования по неденежному обязательству без согласия должника делает его исполнение более обременительным, должник вправе исполнить данное обязательство цеденту, отметил Суд (п.

15 Постановления).

В случае, когда переход требования не признан обременительным для должника, но требует от него дополнительных затрат, соответствующие расходы должны возмещаться цедентом и цессионарием солидарно.

Помимо перечисленного, в Постановлении уточняются также порядок надлежащего уведомления должника об уступке требования и особенности предъявления возражений должника против требований новых кредиторов.

Перевод долга (§ 2 гл. 24 ГК РФ).Согласно закону перевод долга производится – с согласия кредитора – по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен также по соглашению между кредитором и новым должником, который принимает на себя обязательство первоначального должника (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

При этом возможны два варианта перевода долга по обязательству сторон, связанному с предпринимательской деятельностью (п. 26 Постановления):

  • кумулятивный – первоначальный и новый должники отвечают перед кредитором солидарно;
  • привативный – первоначальный должник выбывает из обязательства.

В случае, когда из соглашения сторон непонятно, какой вариант перевода долга ими согласован, ВС РФ предлагает исходить из презумпции выбытия должника (п. 27 Постановления). Если же неясно, о чем договорились новый должник и кредитор: о кумулятивном переводе долга или поручительстве, следует считать их соглашение договором поручительства.

Процессуальные вопросы. Поскольку смена лиц в материально-правовых отношениях предполагает процессуальное правопреемство, ВС РФ дал ряд разъяснений, касающихся перемены лиц как в период рассмотрения спора в суде, так и на стадии исполнительного производства. 

Также Суд отметил, что содержащаяся в договоре первоначального кредитора и должника арбитражная оговорка сохраняет силу при смене кредитора, а обязательный досудебный порядок считается соблюденным в том числе в случае, когда претензия была направлена должнику первоначальным кредитором до уведомления о состоявшемся переходе права, а исковое заявление подано новым кредитором (п. 31-32 Постановления).

Источник: https://www.garant.ru/news/1156574/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.