Общая совместная собственность на квартиру

Содержание

Долевое и совместное владение недвижимостью — проблемы и решения

Общая совместная собственность на квартиру

Собственное жилье — мечта и цель жизни многих россиян, однако даже те, кто уже владеет недвижимостью, достаточно редко могут с полной уверенностью сказать: «Эта квартира только моя».

Л. Зуйков. Игра в теннис. Шкатулка. 1971

Часто объекты жилой недвижимости находятся в совместной собственности или разделены на определенные доли, то есть принадлежат сразу нескольким собственникам, которым приходится вместе решать все возникающие вопросы, например, согласовывать — проводить ли ремонт сейчас или и так сойдет, оплачивать коммунальные услуги и так далее. А при продаже или покупке таких квартир или домов возникает сразу целый ряд проблем и нюансов, требующих внимательного отношения и знания действующего законодательства.

В чем же разница между совместным и долевым владением объектом жилой недвижимости? Как такая общая собственность может быть реализована или обменена? О чем нужно знать совладельцам, чтобы не попасть в сложную ситуацию и не оказаться втянутым в длительное судебное разбирательство?

Совместное владение недвижимостью

Особенности совместного и долевого владения недвижимостью регулируются частями статьи 244 Гражданского кодекса России. Согласно его положениям, совместная собственность на объекты жилой недвижимости возможна на различные виды жилья, в частности:

  • частный дом или его часть;
  • квартиру или часть квартиры;
  • отдельную комнату.

Совместное владение недвижимостью может возникнуть в результате:

  • получения квартиры или дома в наследство, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников;
  • совместной покупки или обмена жилой площади;
  • приватизации недвижимости;
  • присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.

Например, если государственная квартира была приватизирована одним из супругов, то жилье становится совместной собственностью на основании положений Семейного кодекса России, которые признают имущество, нажитое во время брака, общим владением супругов.

Василий Максимов. Семейный раздел. 1876

Главное отличие совместной собственности от долевой — в данном случае не уточняется, какой именно частью жилой площади владеет собственник.

Так, если речь идет о супругах, то жилье считается принадлежащим им на равных правах, то есть в случае развода имущество просто делится пополам.

Если же наследников трое и больше, то автоматически считается, что они владеют равными частями — одной третьей, одной четвертой и так далее.

Долевое владение недвижимостью

В случае же долевого владения объектом жилой недвижимости, части, принадлежащие собственникам, определяются точно. Так, во время приватизации по желанию участников могут быть сразу указаны их доли, обычно равные, по количеству зарегистрированных на данной жилой площади и не написавших отказ от приватизации граждан.

Такое разделение должно быть зафиксировано в Свидетельстве о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в данном документе записано, что совладельцам принадлежит половина, одна третья и так далее часть квартиры, то такое владение становится долевым. Если же размер части каждого собственника не уточняется, то такое владение является совместным.

Важный нюанс — совместная собственность может стать долевой, если совладельцы пожелают уточнить, какие именно доли принадлежат каждому из них и оформят необходимые документы.

При этом чаще всего доля на квартиру или дом — некая весьма абстрактная величина, это просто указанный процент или дробь от общей площади жилья, а не конкретные квадратные метры жилого помещения.

Так что в случае спора между совладельцами не может идти речь о том или ином помещении, например — «мне принадлежит гостиная, а тебе спальня».

Чтобы получить в собственность конкретные квадратные метры, необходимо обратиться в суд или согласовать с остальными собственниками порядок пользования квартирой или домом.

Стоит помнить, что кухня, коридор, ванна и санузел считаются совместной собственностью в любом случае, пользоваться данными помещениями совладельцы могут на равных правах и разделу эти комнаты не подлежат.

Суд может выделить в конкретную долю только квадратные метры в обособленных жилых комнатах.

Если же для того, чтобы разделить жилье на отдельные части нужна перепланировка и при этом может ухудшиться положение других собственников, например, за счет новой стены их часть жилья станет меньше, суд может и вовсе запретить выделение конкретной комнаты в виде доли.

Оплата коммунальных платежей, налогов и кредита в случае совместной и долевой собственности на квартиру или дом

В случае совместного владения недвижимостью, когда доли собственников не определены, жилищно-коммунальные предприятия выписывают одну платежку на квартиру или дом. Как будут оплачивать счета за свет, воду и газ совладельцы — решать им самим.

Если же жилье находится в долевой собственности, в платежке могут быть указаны все совладельцы, может быть также выписано несколько платежных документов — на каждого собственника доли в квартире.

Если платежка выписана одна, то разделить общую сумму, причитающуюся предприятиям ЖКХ за оказанные коммунальные услуги, совладельцы могут согласно принадлежащим им долям, то есть разделить на три, четыре и более частей.

При этом, если один из собственников отказывается оплачивать коммунальные услуги, остальным все же придется заплатить за него, так как ответственность ложится на плечи всех совладельцев, а если водоканал решит отключить воду за неуплату или перекрыть канализационную систему, пострадают все жильцы квартиры без исключения — коммунальные сети одни, общие, как и санузел с ванной комнатой.

Анна Щёголева. Соседи. 2010

Ипотечный кредит за квартиру в случае совместного владения оплачивается также всеми собственниками вместе.

Договариваться о том, что каждый из них будет оплачивать только свою часть, им придется уже между собой, банк такие подробности чаще всего не интересуют и если, например, супруги, на равных правах владеющие совместной собственностью, перестанут вносить взносы по кредиту, финансовое учреждение имеет право реализовать всю квартиру.

А вот в случае долевого владения каждый собственник выплачивает кредит только за свою часть жилья.

В таком случае, если заемщик оказался злостным неплательщиком, банк получает право наложить взыскание только на его долю, не затронув собственность других владельцев, исправно вносивших платежи.

Банковское учреждение может реализовать долю в квартире, принадлежащую неплательщику, на условиях свободной продажи, однако прежде обязано предложить приобрести эту часть жилья остальным владельцам согласно действующему преимущественному праву на покупку, о котором мы поговорим чуть ниже.

Распоряжение совместным и долевым недвижимым имуществом: купля, продажа, обмен, регистрация

Сразу же уточним, что свободно распоряжаться своей частью в совместной собственности на объект недвижимости совладельцы не могут.

Например, если два наследника получили одну квартиру, причем доли каждого из них точно не определены, то есть наследство стало совместной собственностью, они просто вынуждены договариваться между собой.

Продать свою часть недвижимости без согласия другого наследника невозможно, остается или через суд определять свою долю и, таким образом, превратить совместную собственность в долевую или же договариваться со вторым наследником об условиях продажи или обмена жилья.

Также в квартире, являющейся совместным имуществом, нельзя прописать кого-либо без согласия второго собственника, продать или обменять такое жилье без письменного согласия остальных совладельцев также не получится.

То есть, можно сказать, что совместная квартира является действительно общей и решать ее судьбу всем собственникам придется только вместе.

Или же выделять из общей жилой площади конкретные доли, которыми можно будет распоряжаться самостоятельно.

Своей долей на квартиру или дом можно распоряжаться практически свободно — обменять на другое жилье, прописать кого-либо на своей части, сдать в аренду, использовать в качестве залогового имущества, продать, оставить в наследство или подарить. Стоит уточнить, что совладельцы долей на недвижимость могут по взаимному соглашению изменять размер своих долей.

Практически единственным ограничением на свободное распоряжение своей долей является преимущественное право на покупку.

Суть его заключается в том, что владелец одной из долей, прежде, чем выставить свою часть жилья в свободную продажу, обязан известить о своих планах собственников других долей.

И уже после того, как они решат — покупать ли им вторую часть жилья за указанную цену или же отказаться от своего права на первоочередную покупку, владелец может предложить свою долю третьим лицам.

Таким образом, алгоритм действий при продаже доли в доме или квартире выглядит так:

  1. Владелец доли, который решил продать свою часть объекта недвижимости, в письменной форме извещает остальных совладельцев. Обязательно такое извещение направляется в виде письма, даже если собственники других долей живут в соседней комнате. В письме содержится не только информация о продаже доли, но и указывается ее стоимость, чтобы совладельцы могли решить — подходит ли им такой вариант или нет. Отправлять такое письмо лучше и надежнее всего в качестве заказного с извещением о получении, в таком случае совладельцы, препятствующие продаже одной из долей, не смогут заявить, что письма не получали и знать не знали о реализации части жилья.
  2. Собственник ждет ровно месяц с момента получения владельцами других долей письменного извещения. После этого он получает право свободно распоряжаться своей частью недвижимости, даже если никаких действий со стороны других владельцев — согласия на покупку или письменного отказа от преимущественного права — не последовало. Считается, что, не известив в письменной форме владельца выставленной на продажу доли о своем согласии приобрести ее по указанной цене, они автоматически отказались от своего права на первоочередное приобретение. Важный нюанс — реализовать свою долю третьим лицам собственник обязан по цене, которая была указана в письменном извещении, отправленном остальным владельцам. Иначе собственники других долей могут опротестовать сделку, посчитав, что их обманули и не предоставили полную и точную информацию.
  3. Если за предложенную цену на долю в квартире покупателей не нашлось, и владелец решил снизить стоимость, он снова обязан в первую очередь известить собственников других долей. Возможно, в это раз они решат реализовать свое право на преимущественную покупку. То есть, снова направляется письмо и пережидается месяц, который дается совладельцам на принятие решения.

Еще одно ограничение действует в случае сдачи доли в квартире в аренду. В таком случае собственник, желающий сдать свою комнату квартирантам, должен получить письменные согласия остальных владельцев.

Написаны они могут быть в свободной форме, главное сохранить смысл такого согласия — «не возражаю против сдачи жилья в аренду».

Подобное указание с подписями всех совладельцев может быть поставлено и на договор аренды в виде отметки о согласовании данного договора с другими собственниками долей в квартире или доме.

Однако прежде чем так свободно распоряжаться своей долей, собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы ее конкретизировать.

Без такого «выделения доли в натуре», то есть указания, оформленного документально, продать виртуальную «одну третью часть» в двухкомнатной квартире весьма проблематично.

Конечно, могут найтись покупатели и на такие предложения, но цена невыделенной в натуре доли будет в несколько раз ниже рыночной стоимости квадратных метров, так как покупатель обычно прекрасно осознает, какие «битвы» с другими совладельцами ему предстоят.

Выделить конкретную долю в квартире можно и без обращения в судебные органы, если совладельцы добровольно заключат Соглашения о реальном выделе доли.

Кстати, суд обычно выносит решение о совместном пользовании квартирой, в частности, помещениями общего пользования — коридором, ванной и так далее, и определяет порядок такого использования.

Зачастую, если договориться мирно совладельцы не могут, суд может даже определить время пользования санузлом и кухней для каждого владельца отдельной доли.

Василий Максимов. Все в прошлом. 1889

В случае выделения доли в натуре в частном доме или коттедже вопрос может быть решен проще — обустраивается отдельный выход и один дом превращается в дуплет или таунхаус, то есть два дома со своими выходами и придомовыми территориями, имеющие общую боковую стену.

В таком случае также существуют некоторые ограничения — при разделе дома ему не должен быть причинен непоправимый ущерб, а все помещения должны оставаться жилыми, то есть открыть магазин в своей части коттеджа собственник доли не сможет, если не согласовал свои действия с остальными владельцами.

Как видим, долевое владение предоставляет гораздо более широкие права, чем совместное. Перевести общую квартиру в категорию долевого владения можно в любой момент, но и тогда виртуальная доля далеко не всегда превращается в реальные квадратные метры, принадлежащие собственнику единолично.

А на покупку доли в квартире или доме можно пойти только четко осознавая, насколько будет проблематично делить свою кухню и санузел с совершенно посторонними людьми.

Конечно, некоторые покупатели идут на такое приобретение с целью выкупить все доли в данной квартире или доме, однако договориться со всеми совладельцами также можно не во всех случаях, ведь приобрести полноценное жилье за средства, полученные от продажи доли обычно нереально, конечно, если это не доля квартиры в центре Москвы.

Анна Седых, рмнт.ру

26.07.12

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/dolevoe-i-sovmestnoe-vladenie-nedvizhimostju-problemy-i-reshenija.384103/

Государственная регистрация совместной собственности супругов

Общая совместная собственность на квартиру

По общему правилу, предусмотренному Гражданским законодательством, общая собственность представляет собой принадлежность одного и того же имущества одновременно нескольким лицам (сособственникам).

Общая собственность может быть как долевой, так и бездолевой (совместной). В первом случае законом или договором определяются точные доли участников в праве на общее имущество. В п. 2 ст. 244 Гражданского Кодекс РФ (далее – ГК РФ) прямо отмечено, что речь при этом идет о долях не в имуществе, а в праве на имущество.

При разделе имущественного объекта, например жилого дома, никакой юридической общности не сохраняется и каждый из бывших сособственников становится собственником конкретного имущества (в данном случае – части дома).

Общая долевая собственность означает поэтому раздел между участниками принадлежащего им сообща права собственности, а не имущества. Совместная (бездолевая) собственность означает, что право собственности на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща, совместно.

Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела.

Очевидно, что такая ситуация возможна только в качестве исключения, обусловленного наличием между сособственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предполагают и не требуют полной определенности в объеме соответствующих правомочий их участников.

По действующему законодательству такие отношения могут возникнуть в нескольких случаях: между супругами либо между членами крестьянского (фермерского) хозяйства, то есть только между гражданами, связанными близкими семейными узами и в силу этого находящимися в лично-доверительных отношениях друг с другом, а также у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан – на земельный участок, предоставленный для размещения садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения, на земельные участки общего пользования, приобретенное или созданное таким объединением за счет целевых взносов (пункт 2 статьи 4, пункт 4 статьи 14, пункт 2 статьи 28 Федерального закона от 15 апреля 1998г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Законодательное признание за российскими гражданами обладать правом собственности на имущество практически без ограничений его видов и размеров, динамично развивающиеся отношения собственности потребовали соответствующих изменений в законодательном упорядочении имущественных отношений между супругами.

Если подробно рассматривать само определение общего имущества супругов, заложенное в ст.

33 СК РФ, то можно сделать вывод о том, что все имущество, нажитое супругами в браке, поступает в их совместную собственность независимо от того, на чье имя данное имущество было приобретено, создано и (или) оформлено.

Тем самым, можно сделать вывод о том, что законодатель с помощью п.1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 33 СК РФ ввел презумпцию совместного (бездолевого) характера супружеского имущества.

Отсюда можно сделать логическое заключение, что в силу закона, имущество, приобретаемое в период брака на общие средства, «автоматически» поступает в общую совместную собственность супругов, не требуя при этом какого-либо волеизъявления супругов (разумеется, за исключением, волеизъявления совершить ту или иную сделку).

Совместной собственностью супругов признаются движимые и недвижимые вещи, приобретенные за счет общих доходов супругов.

Эти вещи становятся совместной собственностью с момента перехода на них права собственности к одному супругу, что предполагает оформление соответствующей сделки в установленном законом порядке (ее нотариального удостоверения, государственной регистрации).

Следовательно, при приобретении одним супругом имущества у третьего лица другой супруг тоже приобретает право собственности на данную вещь. Основанием возникновения права собственности у первого супруга является заключенный им с третьим лицом договор купли-продажи, мены и т.п.

, а у второго супруга право собственности на данную вещь возникает из непосредственного указания закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака.

Однако, все же, пытаясь определить момент возникновения права общего имущества супругов, следует отметить, что не всегда момент приобретения имущества одним из супругов в браке влечет за собой момент возникновения общей совместной собственности.

Данный факт может возникнуть в том случае, когда имущество, принадлежащее одному из супругов на праве личной собственности в процессе пребывания в браке было улучшено на средства, являющиеся совместно нажитыми, законодатель, предусмотрев такое обстоятельство, описал данную возможность в норме ст.

37 СК РФ – «Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие)».

Изложенное позволяет сделать вывод, что определяющим фактом, влекущим возникновение общности супружеского имущества, является совокупность юридических фактов – факта состояния в зарегистрированном браке и факта наличия семейных отношений.

Режим общей совместной собственности не распространяется на имущество:

– принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак (добрачное имущество);

– полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам (например, в дар, в порядке приватизации);

– поступившее в порядке наследования к одному из супругов во время брака;

– вещи индивидуального пользования (одежда, обувь), даже если они приобретены в период брака за счет общих средств.

Перечисленное имущество составляет раздельную собственность каждого из супругов (п. 2 ст. 256 ГК РФ; ст. 36 СК РФ).

Права супругов на совместно нажитое имущество признаются равными. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, наличие которого предполагается при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов. Такое правило установлено законом (п. 1 ст.

35 СК РФ) в интересах гражданского оборота и, разумеется, в интересах третьих лиц – участников такого оборота.

Следовательно, лицо, вступающее в гражданско-правовые отношения с гражданином, состоящим в браке (как общее правило) не обязано проверять наличие согласия супруга, не участвующего в сделке, поскольку оно добросовестно исходит из предположения о том, что супруги связаны лично-доверительными отношениями и действуют исходя из общих экономических интересов. Поэтому в законодательстве получило закрепление правило, согласно которому каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом; совершенная одним из супругов сделка по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 3 ст. 253 ГК РФ и п. 2 ст. 35 СК РФ).

Пункт 4 ст. 253 ГК РФ допускает возможность установления исключений из общего правила, а затем в п. 3 ст.

35 СК РФ такое исключение сформулировано следующим образом: “Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.

Следует обратить внимание на то, что, во-первых, предварительное письменное и нотариально удостоверенное согласие другого супруга в точном соответствии с законом требуется только на совершение сделки, направленной на распоряжение совместно нажитым недвижимым имуществом.

Очевидно, что недвижимым имуществом, принадлежащим одному из супругов и не входящим в состав совместно нажитого имущества, супруг-правообладатель распоряжается самостоятельно.

На совершение любых сделок с добрачным, поступившим в дар и по безвозмездным сделкам, в том числе в порядке приватизации жилых помещений, а также перешедшим в порядке наследования недвижимым имуществом согласие другого супруга не требуется.

Согласно п.3 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г.

№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, прекращения и перехода права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ или соглашением сторон не предусмотрено иное.

Источник: http://zakon.kadastr61.ru/mainmenu/stati/gosregistratsiya/2013-08-29-09-09-02.html

Виды собственности на квартиру – частная, долевая и совместная собственность

Общая совместная собственность на квартиру

Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР.

А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства.

Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек.

Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

Способы приобретения жилья в частную собственность

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

  • приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
  • купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
  • жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
  • участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
  • приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.
  • Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя.

    Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу.

    В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

    В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

    Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

    Приватизация жилья

    Приватизация – процесс разгосударствления собственности.

    Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации…»).

    Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

    Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

    При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

    Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

  • индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
  • долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
  • общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
  • общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.
  • В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.

    Совместная собственность

    Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками.

    Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами.

    В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

    При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным.

    Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять.

    Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

    Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

    После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

    Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

    Долевая собственность

    Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

    Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

    Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту.

    Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход.

    Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

    Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

    В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.

    Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов).

    Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

    В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

    Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

    Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему.

    Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок.

    В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.

    Собственность супругов

    Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

    Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье.

    Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены).

    У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

    При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

    Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

    Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения.

    Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака.

    Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

    https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

    Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов.

    Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить.

    Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/vidyi-sobstvennosti-na-kvartiru-chastnaya-dolevaya-i-sovmestnaya-sobstvennost/

    Совместная собственность на квартиру

    Общая совместная собственность на квартиру

    Граждане приобретают сообща квартиры, дома, земельные участки и иные имущественные объекты, которыми пользуются на равных условиях, коллективно.

    На первом месте по распространённости прецедентов – совместная собственность супругов.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

    +7 (499) 110-93-68

    Остальные регионы: 

    +8 (800) 550-59-06

    Совместная собственность на квартиру супругов

    Правовой режим Семейного и Гражданского кодексов РФ предусматривает считать общим всё имущество, нажитое в браке.

    Он регламентирован следующими законодательными актами и положениями:

    • ст.33,34 СК РФ;
    • п.1, ст.256 ГК РФ;
    • рядом норм ст.244, 253 – 256 ГК РФ.

    Статьи оглашают, что ведение хозяйства супругами предусматривает взаимный вклад в семейный бюджет и приобретаемые ими имущественные ценности, объекты недвижимости и прочие вещи, составляющие фон благополучия семьи.

    Он складывается из вложений каждого из супругов, получаемых путём:

    • получения заработной платы;
    • прибыли от ведения бизнеса;
    • получения пенсий, пособий;
    • премий, гонораров и прочих финансовых поступлений.

    Законодательство предусматривает принимать в расчёт доходов ведение работ по дому женой (мужем), воспитание им детей. Также, если он не пополняет семейный бюджет по иным уважительным причинам.

    Так что, практически повсеместно, нажитое имущество определяется общим, используется обеими сторонами и принадлежит обоим на равных условиях. В первую очередь это касается квартир, которые граждане получили после заключения брака и его регистрации в органах ЗАГС.

    Исключение составляют предусмотренные брачным контрактом положения, которые регламентируют определение экономического базиса семьи по предварительному решению сторон и по взаимному предпочтению.
    Эти случаи опираются на законодательную базу гл.8 Семейного кодекса РФ и на пункты брачного контракта.

    Брачный контракт, включает в себя условия распоряжения квартирой, независимо от того, имелась ли она у мужа или жены до вступления в брак. И от того, чьи вклады от вложенного труда и денежных средств стали причиной её приобретения.

    Виды совместной собственности на квартиру

    Приобрести имущество с другими владельцами доступно каждому гражданину РФ, который:

    • Покупает жильё, внося лишь часть капитала, от её общей стоимости.
    • Вступает в наследство наряду с другими наследниками.
    • Получает дом в дар наряду с другими одариваемыми субъектами.
    • Вносится в свидетельство о собственности наряду с родителями или иными родственниками в процессе приватизации квартиры.

    В отличие от супружеских имущественных отношений, эти виды коллективного владения определяются изначально, до момента возникновения экономических отношений между сторонами.

    То есть, им предшествует договор.

    Здесь прописывают нюансы использования имущества, исключая ситуации спонтанного и неконтролируемого присвоения коллективного экономического базиса одним лицом.

    Договор предусматривает раздел имущества при расторжении партнёрских отношений между сторонами. Пункты договора неукоснительно соблюдаются сторонами добровольно, по составленному ими же соглашению, либо – по решению суда.

    Документы совместной собственности на квартиру

    В число подтверждений и доказательств, входят в первую очередь:

    • гражданские паспорта мужа и жены;
    • свидетельство о регистрации брака;
    • брачный контракт (при наличии);
    • свидетельства о рождении детей.

    Для других субъектов, подтверждение определяется на основании договора о заключении имущественной сделки, либо свидетельства о наследовании.

    Кроме этого, в число требуемой документации входят правоустанавливающие акты, справки, договора и квитанции, подтверждающие приобретение квартиры или ордер. А также, документация, подтверждающая:

    Перечисленная документация отражает наличие совместной собственности супругов, если деньги выплачивались мужем или женой в период брачных отношений между ними. А также, если жильё супруги получили совместно, в период действующих семейных отношений.

    При коллективном использовании недвижимости со стороны совладельцев, перечисленные документальные подтверждения определяют право собственности и распоряжения (см. Право на долю в квартире).

    Приватизация

    Имущественное право на приватизированную квартиру зависит от того, какие юридические тенденции сопутствовали этому процессу. Нюансы приватизации могут иметь следующие последствия.

    1. Квартира – личная собственность, приватизированная гражданином до вступления в брак. После создания семьи она останется личной собственностью гражданина, если брачным соглашением не предусматривается иное.
    2. Жильё получили после вступления в брак, но при приватизации жена (муж) отказалась от оформления совместной собственности в пользу мужа отдельным заявлением (см. Отказ от права собственности). Объект становится личной имуществом мужа (жены).
    3. Квартиру получил муж (жена) до вступления в брак, но в момент приватизации пара зарегистрировала брачные отношения. Жильё становится совместной собственностью.

    На основании Закона «о приватизации жилищного фонда», хозяева квартир при приватизации вправе отчуждать жилые площади третьим лицам, даже не входящим в круг родства, в том числе – не безвозмездно.

    Это приводит к тому, что доказательства, исходящие из изначально возникшего права, указанного в ордере, утрачивают юридическую силу.

    В зависимости от специфики вступивших, в результате приватизации, юридических последствий, полноправный владелец квартиры участвует в имущественных сделках и отчуждает иным образом:

    • беспрепятственно, по усмотрению;
    • только с разрешения супруга (совладельцев).

    В иных случаях совместной приватизации жилья граждане приобретают право собственности только на основании внесения соответствующих сведений в удостоверяющее вид права свидетельство, и в записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

    Изначально принятый закон о приватизации предполагал наличие двух видов владения недвижимостью:

    • с выделением доли каждому участнику;
    • без выделения долей.

    В обоих случаях устанавливается взаимозависимость между лицами, участниками права собственности.

    Впоследствии, при расширении понятия долевого участия, например – введением договоров долевого участия (ДДУ), понятие владения долей потребовало пояснения. Юридически корректный договор, по этой причине, поясняет соответствующие дефиниции терминологии.

    Так, в свидетельстве, адекватно внесённым в ГКН сведениям, долевое владение определяется на основании:

    • ДДУ;
    • доли в общем праве;
    • совместной собственности.

    В теории, при выделении доли с указанием размера, картина получает некоторую конкретность, ясность, но для жильца это не играет роли.

    Например, проживающий на 1/10 части однокомнатной квартиры гражданин пользуется туалетом, душевой кабиной или ванной, кухней и прихожей – не в соответствии с указанной долей в праве, а по потребности.

    Имеющий 1/3 доли не станет пользоваться этими же площадями в квартире больше, чем ему требуется, а также – не сможет запретить этого другим жильцам, чья доля ничтожно мала.

    Правила совместной собственности предполагают взаимное равноправное владение территорией, но недопустимость имущественных сделок без выделения долей. То есть для отчуждения жилья, потребуется изначальное установление доли каждого владельца (см. Все варианты раздела квартиры при разводе).

    Установление совершают по взаимному согласию, составив договор и удостоверив его нотариально. А можно – подать иск в суд при не согласии между сторонами.

    Наличие выделенной доли не играет роли, если жильцы не установили правила использования территории. Даже при владении половиной площади, они столкнутся с тем, что одна жилая комната по площади превосходит другую.

    Оформление дарственной

    Находящаяся в общем праве квартира не дарится одним лицом – субъектом владения.

    Даже выделение долей не позволит гражданину провести имущественную сделку без разрешения на сделку других собственников. После получения разрешения он может законно подарить всю свою долю или небольшую часть.

    Получение разрешения возникает, если никто не предъявит притязаний из числа заинтересованных лиц. При получении устного отказа с их стороны, высылается заказное письмо с уведомлением о получении, а на основании уведомления, готовится документация на оформление дарственной.

    Если даритель оформил дарение на группу лиц – они вступают в собственность, а впоследствии, по взаимному согласию или требованию одного из них – выделяют установленные законом равные части (см. Как оформить дарственную на квартиру).

    Передача в наследство

    Полученная в наследство группой лиц недвижимость, оформляется аналогичным дарению образом.

    В свидетельство о вступлении в наследство вносятся сведения о передаче квартиры в совместную собственность.

    Те же сведения вносятся в кадастровую документацию, в том числе – в свидетельства, выданные Росреестром.

    После надлежащего оформления недвижимости, у наследников появляются варианты:

    • выкупить объект одному из наследников;
    • одним отказаться от наследства в пользу другого;
    • вступить в коллективное владение (см. Обязательная доля в наследстве).

    Определяются принадлежащие каждому доли – договором, или по усмотрению суда.

    Владелец части квартиры, вправе написать завещание на отчуждение своей территории третьему лицу. Такие случаи нередки.

    Юридические последствия таковы, что жена, пережившая мужа (или наоборот), доживают свой век, иногда с чужими людьми, страдая от негативного отношения с их стороны.

    Но закон не позволит вмешиваться в выбор решений завещателя и препятствовать ему реализовать их.

    Как продать квартиру с совместной собственностью

    Продавая квартиру, требуется получить от совладельцев разрешения, при условии, что в праве определены доли – что допускает продажу недвижимости. Если в их число не входит супруг – от него потребуется дополнительное разрешение.

    Покупать такие площади целесообразно через зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости риэлтерские компании, чтобы избежать непредусмотренных нюансов.

    При условии участия в сделке полной квартиры, собственникам потребуется присутствие в юридической (риэлтерской) фирме, где проводится сделка, с документацией по каждой доле отчуждаемого жилья и паспортами.

    Составляют договор купли-продажи квартиры, сторонами которого считаются:

    1. Собственники, по их числу – с одной стороны, в роли продавцов.
    2. Покупатель – с другой стороны.
    3. Одна из сторон или обе вправе обратиться к доверенному лицу, выступающему в интересах сторон по доверенности.

    После составления договора, участвующим в передаче прав лицам придётся обратиться в отделение кадастра и картографии для регистрации сделки.

    Раздел совместной квартиры

    Распространённым вариантом раздела совместной квартиры становится развод. В иных случаях правообладатели продают или разменивают объект (см.Обмен квартир).

    При разводе бывшие муж и жена приходят к согласию на основании потребностей каждого, или в силу разницы внесённого в приобретение жилья капитала. Однако при разводе недвижимость не обязательно продавать.

    Муж вправе оставить объект недвижимости жене в использование с условием, что она сохранит переданное, для подрастающих детей. Такие условия желательно скреплять письменным договором, так как со временем иногда возникает искушение поступить по усмотрению (см.Жилье на ребенка).

    Если одна из сторон нарушит договор – суд признает, что сделка по отчуждению незаконна и аннулирует её. Такие случаи происходят при условии возбуждения иска со стороны обманутого супруга.

    Раздел совместной квартиры по регламенту укладывается в срок 3 года, после чего вопрос закроется на основании срока исковой давности. В случаях, противоречащих законодательству или составленному при разделе имущества договору, этот срок восстанавливают решением суда.

    При несогласии между сторонами, вопрос решается в суде, подачей искового заявления в районный суд по месту расположения оспариваемого объекта.

    Источник: https://myestate.club/prava/sobstvennost-na-kvartiru.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.