Обязанность заключить договор с управляющей компанией

Содержание

Что делать, если собственник отказывается заключать договор с УК?

Обязанность заключить договор с управляющей компанией

  • ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома);
  • управитель – ФЛП или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, занимающееся содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, и обеспечением надлежащих условий проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд;
  • жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – объединение, создающееся с целью строительства жилья, его дальнейшей реконструкции и управления домом.

Интересное: Условия Постановки На Очередь По Улучшению Жилищных Условий В Рб

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» совладельцы обязаны выполнять решение собрания совладельцев. Это же касается и ОСМД.

Разумеется, никто не может обязать собственника квартиры подписать договор с управителем, но как орган «легитимизированные» по решению собрания совладельцев они все равно могут начислять таким собственникам плату за выполняемые услуги и взыскивать с них задолженность, в т.ч. и через суд.

Что же касается ОСМД, то исходя из положений закона об ОСМД, житель автоматически становится его участником после его учреждения.

Права и обязанности сторон

Как и всякий договор, соглашение между УК и жителями дома содержит права и обязанности сторон, которые в рамках договора подлежат обязательному исполнению.

В частности УК обязана:

  • обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающих, посредством проведения текущего и кап.ремонта исходя из плана либо потребности;
  • оказывать содействие в предоставлении ресурсоснабжающих услуг, посредством поддержания инженерных сетей в пригодном состоянии для эксплуатации и заключением договоров на поставку с соответствующими организациями;
  • контролировать предоставление коммунальных услуг в объеме и надлежащем качестве от поставщиков;
  • обеспечивать сохранность и поддержание в надлежащем состоянии обще долевого имущества владельцев квартир, перечень которого утвержден ст.36 ЖК РФ;
  • оказывать услуги по поддержанию дома и проводить ремонтные работы не менее чем в пределах перечня, утвержденного Постановлением Правительства №290;
  • проводить периодические проверки пригодности к использованию системы коммуникации и инженерных сетей;
  • хранить и использовать техническую документацию в строгом соответствии с законом, учитывая, что речь идет и о персональных данных;
  • информировать жителей об изменении тарифов либо взносов за содержание имущества МКД;
  • предоставлять любую информацию о характере услуг, а также об их стоимости по требованию собственников МКД в порядке, определенном Постановлением Правительства №491.

При этом УК наделена и определенными правами, в частности:

  • требовать предоставление технической документации, в соответствии с которой впоследствии будет осуществлено обслуживание дома;
  • самостоятельно определять порядок оказания услуг;
  • выбирать способ выполнения работ;
  • избирать подрядчиков либо компании, которые специализируются на выполнении того или иного вида работ;
  • принимать платежи, а также рассчитывать задолженность и пеню в соответствии с условиями договора и нормами закона.

В свою очередь и владельцы квартир обладают рядом прав и обязанностей, в частности жильцы обязаны:

  • использовать жилое помещение по назначению;
  • оплачивать коммунальные услуги в соответствии с полученными платежными листами в установленный законом срок;
  • ставить в известность представителей УК о принятых в ходе общего собрания решениях, относящихся к обслуживанию.

Также жильцы наделены следующими правами:

  • контролировать деятельность УК;
  • требовать отчет о проделанной работе;
  • получать любые сведения, касаемые действий УК в отношении МКД.

Договор С Ук Жкх Как Получить Свой Экземпляр Договора

  • управляющая организация за 30 дней до прекращения договора передает техдокументацию на дом и иные документы выбранной управляющей организации;
  • управляющая организация отчитывается перед собственниками не реже раза в год (не позднее конца первого квартала следующего года).

В рамках договора управления домом управляющая организация по заданию собственников квартир в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (инженерные коммуникации, подвалы, чердаки, крыша, лестничные клетки, почтовые ящики, подъезды и пр.

), предоставлять коммунальные услуги и пр.

Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора

Существует особый порядок осуществления управляющей организацией своей деятельности. Жильцам важно получать весь комплекс услуг вовремя. И в этом случае у компании появляется немало обязанностей. Тем не менее, организация, необходимая для управления жилым домом, имеет и свои права на:

  • взыскание с жильцов задолженностей;
  • распоряжение резервным фондом;
  • инспектирование эксплуатации жильцами помещений;
  • требование от собственников устранения нарушений и возмещения убытков.

Это важно знать: Модульное здание это движимое или недвижимое имущество

Контроль за деятельностью управляющей организации является важной частью всего процесса управления домом. Порядок осуществления этого контроля содержит жилищное законодательство. Со стороны государства этим занимается специальная жилищная инспекция. Но такой контроль может инициироваться и любым собственником.

Одним из способов проверять деятельность организации является ее отчет.

Срок предоставления этого документа указан в ЖК РФ. Обычно это первый квартал года, в течение которого управляющая компания готовит отчет за прошедший год. документа, а также порядок его предоставления собственникам регулирует сама компания.

Вопрос по ЖКХ

1.1.

В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Предмет и существенные условия

В силу ст.162 ЖК РФ договор по управлению МКД может быть заключен только на основании протокола собрания собственников МКД, причем только в том случае, если на собрании присутствовал кворум, то есть одобрительно проало не менее 50% от общего количества владельцев квартирных метров дома.

Также в рамках жилищного законодательства договор на управление может быть заключен только с УК, которая имеет соответствующую лицензию, учитывая, что ст.12 ФЗ №99 управление МКД является одним из видов деятельности, который подлежит лицензированию, осуществленному в порядке, определенном Постановлением Правительства № 1110.

Следует отметить, что в рамках норм, определенных ст.162 ЖК РФ, договор на управление домом может быть составлен только в письменном виде и должен быть подписан уполномоченным от собственников лицом с одной стороны и представителем компании с другой стороны.

При этом указанный документ должен содержать в себе следующие составляющие:

  • предмет договора, а именно оказание услуг по содержанию МКД;
  • существенные условия, которые подразумевают состав имущества и перечень оказываемых услуг;
  • обязательные условия, а именно, стоимость и порядок отчетности, а также срок действия соглашения;
  • заключительные условия, регламентирующие ответственность сторон и порядок расторжения договорных отношений.

Конференция ЮрКлуба

А если откажутся от вашей редакции — продолжайте переписку, пока не прдете к согласию, а до подписания договора обеими сторонами услуги вам УК будет оказывать не на условиях ДОГОВОРА, а на условиях Жилищного кодекса и Правил, утвержденных Правительством. Вот и всё!

Источник: https://tbti.ru/dokumenty/dlya-dogovora-s-upravlyayushchej-kompaniej.html

Нужно ли заключать договор с управляющей компанией? – Твой риелтор

Обязанность заключить договор с управляющей компанией

  • Один из наиболее популярных способов организации хозяйственной деятельности в многоквартирном доме — заключение договора с управляющей компанией ЖКХ.
  • Стороны должны действовать в рамках закона и согласно положениям подписанного двустороннего соглашения.
  • Из каких пунктов состоит этот договор, что в нем должно обязательно указываться и какие подводные камни могут быть в соглашении — обо всем этом наши эксперты расскажут далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Понятие и назначение документа

Между владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.

Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

  1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

  2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

  3. Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

  4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

  5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

  6. Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

  • Местонахождение многоквартирного дома.
  • Общий состав имущества.
  • Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
  • Перечень возможных ремонтных работ.
  • Список предоставляемых коммунальных услуг.
  • Условия внесения изменений.
  • Порядок расчета стоимости.
  • Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
  • Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
  • Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

Структура типового договора обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией

В соглашении должны указываться:

  • объект;
  • субъекты;
  • права сторон, их обязанности, ответственность;
  • правила определения цены и проведения расчетов;
  • порядок предоставления отчетности.

Справка: в договоре объектом соглашения выступает сам многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.). Субъектами являются две стороны – УК и владельцы квартир.

В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:

  • Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
  • Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
  • Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
  • Сотрудничает с подрядными организациями.
  • Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
  • Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
  • Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
  • Производит капитальный ремонт.
  • Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
  • Вызывает при необходимости аварийные бригады.
  • Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
  • Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
  • В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
  • Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
  • Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
  • Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

  • Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
  • Начислять неустойку на просроченные платежи.
  • Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
  • Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
  • Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
  • Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
  • Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
  • Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

  • Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
  • Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
  • Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
  • Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
  • Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
  • Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
  • Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
  • Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
  • Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

  • Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
  • Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
  • Получать необходимые справки и выписки по требованию.
  • Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
  • Требовать перерасчета платежей при необходимости.
  • Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
  • Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
  • Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

О том, какую информацию должны предоставлять УК собственникам читайте здесь. А из этой публикации вы можете узнать о способах контроля УК.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Источник: https://xn--80adimbgbbcbg7aggfxn.xn--p1ai/zaveshhanie/nuzhno-li-zaklyuchat-dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Обязанность собственников жилья по заключению договора с управляющей компанией: образец документа

Обязанность заключить договор с управляющей компанией

“Мой дом – моя крепость” – мысль каждого собственника жилья. Но “крепость” необходимо поддерживать в соответствующих условиях, чем и занимается управляющая компания, с которой собственник жилья заключает договор.

Управляющая компания (далее УК) – это коммерческая организация, осуществляющая управление имуществом физических и юридических лиц на доверительных началах в соответствии с условиями, предусмотренными заключенным с ней договором.

Сущность и виды договора с УК

Договор с УК представляет собой соглашение между двумя или более сторонами, согласно которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (УК или доверительный управляющий) имущество в доверительное управление на определенный срок, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом (ст. 1012 ГК РФ).

Договоры с УК заключаются в различных сферах и имеют несколько видов:

  • договор на управление инвестиционными активами;
  • договор на предоставление услуг менеджмента для организаций;
  • договор на ведение жилищно-коммунального хозяйства (далее ЖКХ) здания.

Наибольшее распространение получил договор на ведение ЖКХ, или договор управления многоквартирным домом. Правовое регулирование данного договора осуществляется ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ).

Стороны договора управления многоквартирным домом

Сторонами в договоре управления многоквартирным домом выступают:

  • УК, имеющая лицензию на управление многоквартирными домами;
  • собственники помещений/органы управления товарищества собственников жилья/органы управления жилищного кооператива.

При выборе УК на общем собрании собственников договор заключается с каждым из них и каждый получает один экземпляр оригинала договора. Если договор заключается органом управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, то оригинал договора остается у представителя органа, а собственники получают копию договора.

При этом собственники, имеющие более 50% на собрании, выступают одной стороной в заключаемом договоре.

Условия такого договора являются в равной степени обязательными для всех собственников помещений.

Заключение договора

Договор заключается в письменной или электронной форме сроком не менее чем на 1 год и не более чем на 5 лет. Если после истечения срока договора, стороны не предпринимают каких-либо действий, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Согласно договору, УК обязуется:

  • оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;
  • оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме;
  • обеспечивать сохранность и удовлетворительное состояние инженерных систем;
  • обеспечивать коммунальными услугами собственников помещений и пользующихся ими лиц;
  • осуществлять иную деятельность, соответствующую целям УК.

Собственники помещений или органы управлений товариществ и жилищных кооперативов обязуются платить за работы и услуги УК.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом включают:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
  • список работ и услуг, осуществляемых УК, и порядок изменения этого списка;
  • порядок определения цены договора и оплаты услуг и работ УК;
  • порядок реализации контроля за исполнением УК своих обязательств по договору.

Образец документа: форму договора с управляющей компанией можно скачать здесь.

УК, выбранная в соответствии с положениями ЖК РФ, не имеет права отказаться от заключения договора и приступает к исполнению своих обязанностей после внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Расторжение договора

Расторжение договора происходит в общем порядке, в соответствии со ст. 450 ГК РФ:

  • по соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке – при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях.

Если договор был заключен на основании открытого конкурса, и на общем собрании собственников помещений был выбран или изменен способ управления многоквартирным домом, то собственники могут расторгнуть его по истечении каждого следующего года после заключения договора.

При расторжении договора УК в течение 3-х рабочих дней должна передать всю техническую документацию, ключи и коды доступа, имеющие отношения к конкретному многоквартирному дому, уполномоченному лицу (представителю другой УК, органа управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, общего собрания собственников помещений).

Если при заключении договора стороны не договорились об ином, то УК каждый год в течение первого квартала предоставляет собственникам жилья отчет о выполненной ею работе за год и размещает его в системе.

В случае если после исполнения договора у УК остались лишние денежные средства, то, по общему правилу, они остаются в распоряжении у УК, если, конечно, такая экономия не привела к ненадлежащему исполнению УК своих обязанностей по договору.

Правомерность платежей за услуги ЖКХ без заключения договора с УК

Часто у собственников жилых помещений возникает вопрос: “Можно ли не платить за услуги ЖКХ, если договор не заключался вовсе?”. Ответ – нет.

Если УК, имеющая лицензию на осуществление своей деятельности, была выбрана правомочным общим собранием жильцов многоквартирного дома (пусть даже без вашего участия), набрав при этом 51% , то вы, бесспорно, должны оплачивать её услуги. В противном случае дело придется разбирать в суде.

Внимание к делам по обеспечению управления и сохранности многоквартирного дома позволит избежать сюрпризов и выбрать надежную УК.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/uprav-komp/dogovor.html

Договор управления многоквартирным домом: особенности заключения соглашения, права и обязанности сторон

Обязанность заключить договор с управляющей компанией

Многоквартирный дом представляет собой сложную систему, в которой располагается множество отдельных объектов недвижимости. Помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, в нем есть также конструкции, оборудование, которое предназначено для обеспечения безопасности и комфортного проживания жильцов. Эти объекты являются общими и принадлежат всем собственникам недвижимости в здании.

Правом владения на общедомовое имущество обладают все собственники объектов недвижимости в многоквартирном доме (МКД). Но это не значит, что одному из них принадлежит лестница, другому лифт. Право владения общим имуществом определяется, исходя из числа квадратных метров, принадлежащих собственнику, и реализуется через вес голоса при управлении.

Таким образом, каждый жилец участвует в определении судьбы общей собственности, но пользоваться ей единолично не вправе. Также свою часть общедомового имущества нельзя продать или подарить. Право приобретается и отчуждается одновременно с приобретением или отчуждением объекта недвижимости, расположенного в доме.

Причем происходит это автоматически, для этого не требуется заключать какие-либо дополнительные соглашения.

Правом на владение общим имуществом в многоквартирном доме обладают все собственники объектов недвижимости, которые расположены в нем, в том числе:

  • физические лица;
  • юридические лица. К примеру, могут выступать владельцами коммерческих помещений;
  • муниципальные органы.

При этом таким правом обладают как единоличные собственники объекта недвижимости, так и владельцы долей.

Не участвуют в управлении общедомовым имуществом квартиранты, наниматели по договору социального найма, а также лица, которые проживают в доме на основании регистрации по месту жительства или вовсе без таковой.

Как правило, в многоквартирных домах множество собственников. Они должны определять судьбу общедомового имущества и содержать его сообща.

Для того чтобы управление многоквартирным домом осуществлялось наиболее эффективно, законодательство предусматривает несколько способов.

Наиболее распространенным из них является делегирование полномочий специальной организации – управляющей компании. Для этого между собственниками и УК заключается договор.

Необходимость и порядок заключения договора с управляющей компанией

Согласно законодательству жильцы многоквартирного дома не могут полностью отказаться от какой-либо формы управления.

Функционирование МКД предполагает множество действий, в число которых входит заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, контроль за потреблением ресурсов, текущий ремонт, уборка.

Таким образом, для обеспечения комфортного проживания граждан в подобных домах необходим какой-либо управленческий орган. Законодательство предусматривает следующие возможные формы содержания общего имущества:

  1. Учреждение ТСЖ (товарищество собственников жилья). С точки зрения законодательства, это юридическое лицо, которое создано специально для управления общим имуществом в конкретном многоквартирном доме из числа инициативной группы жильцов. Для организации такого органа, в первую очередь, необходимо, чтобы в здании проживали граждане, которые готовы посвятить управлению МКД достаточно большую часть времени. ТСЖ возглавляет председатель, который получает за свою работу оплату от жильцов. Товарищество наделено полномочиями заключения договоров с поставщиками услуг.
  2. Непосредственное управление. Эта форма предполагает управление домом самими собственниками. Такой способ может быть использован, если в МКД не более 30 квартир и его жильцы готовы самостоятельно заниматься управленческой деятельностью.
  3. Делегирование полномочий управляющей компании. В этом случае со специализированной организацией заключается письменный договор, и она осуществляет управление МКД за плату от жильцов.

Последний способ наиболее часто используется, поскольку он наиболее доступен жильцам, которые не желают тратить собственное время на решение управленческих вопросов. К тому же, чтобы учредить ТСЖ, необходимо организовать жильцов, что достаточно сложно сразу при заселении в новостройку.

В первых двух случаях управляющая компания также может привлекаться по договору за плату, несмотря на то, что в МКД уже есть орган управления. ТСЖ или сами жильцы могут делегировать организации только часть функций, а основные осуществлять самостоятельно.

Основным нормативным актом, регламентирующим эту сферу, является Жилищный кодекс РФ. В статье 161 он обязывает жильцов определиться с формой управления, поскольку существование многоквартирного дома без нее невозможно.

Общий порядок заключения договора выглядит следующим образом:

  1. Собственники выбирают управляющую компанию из числа доступных в населенном пункте. Также УК сама может обратиться к жильцам с предложением о заключении соглашения.
  2. Проводится общее собрание жильцов по предложению управляющей компании, на котором происходит обсуждение, согласование и утверждение условий договора. Все важные моменты фиксируются протоколом.
  3. Подписывается договор управления многоквартирным домом в письменной форме. Соглашение может заключаться как с каждым собственником, так и с их представителем.

Договор с управляющей компанией не может быть заключен без проведения общего собрания жильцов. Все положения, которые были утверждены в ходе этого мероприятия, вносятся в договор. Изменить их впоследствии по желанию одной из сторон будет нельзя.

и существенные условия договора

Согласно Жилищному кодексу РФ договор управления заключается только на основании общего собрания жильцов. Причем «за» должно проать не менее половины от общего числа собственников.

Для управления МКД у компании в обязательном порядке должна иметься лицензия. Без прохождения этой процедуры организация не вправе получать доход от управления многоквартирными домами, а значит и договор с ней заключить нельзя.

Договор составляется только в письменном виде, устное соглашение действовать не будет. В обязательном порядке в тексте документа должно быть отражено следующее:

  • предмет. В данном случае в качестве предмета выступает оказание услуг по содержанию многоквартирного дома и управлению общим имуществом;
  • состав общего имущества жильцов. Этот пункт должен быть отражен максимально подробно. В состав должно быть включено все имущество, которое передается в управление. В противном случае эффективно защищать свои права и привлекать УК к ответственности будет проблематично;
  • перечень услуг. Этот пункт также нужно максимально конкретизировать. В нем отражаются услуги, которые компания будет предоставлять жильцам;
  • стоимость услуг. Здесь указывается размер платы за услуги, предоставляемые управляющей компанией;
  • порядок предоставления отчетности об оказанных услугах и выполненных работах. На основании этого пункта жильцы смогут контролировать действия управляющей компании;
  • срок действия договора. Это период, на который заключается соглашение;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения соглашения.

В договоре отражаются моменты, которые важны для обеих сторон. Положения документа нужно согласовывать на общем собрании. Если УК заверяет, что используется типовой договор и внести какие-либо новые условия нельзя, это неправомерно.

Жильцы имеют право вносить коррективы, поскольку гражданское законодательство подразумевает добровольность подобных отношений.

Собственники квартир на собрании могут и вовсе отказаться от заключения соглашения с определенной организацией и выбрать другую, поэтому они находятся в более выигрышной позиции и могут диктовать условия, не выходящие за рамки законодательства.

Права и обязанности управляющей компании

Поскольку управляющая компания оказывает услуги гражданам, отношения между ней и жильцами относятся к гражданско-правовой сфере. При заключении договора устанавливаются определенные обязанности для сторон, которые они должны исполнять, а также спектр прав. В частности, к обязанностям управляющей компании по договору, заключенному с жильцами, можно отнести следующие действия:

  • обеспечение безопасности жильцов. В частности, это может быть мониторинг состояния дома и оборудования в нем, своевременное устранение неисправностей, немедленное реагирование на сообщения жильцов о возможной угрозе, к примеру, при запахе газа;
  • следить за состоянием инженерного оборудования, сетей поставки коммунальных услуг;
  • осуществлять контроль за качеством и бесперебойностью поставки коммунальных услуг;
  • поддерживать общедомовое имущество в нормальном состоянии;
  • соблюдать требования законодательства о проведении ремонтных работ с определенной периодичностью;
  • производить подготовку сетей к определенному сезону;
  • обеспечивать сохранность и использовать техническую документацию в рамках норм, установленных законодательством;
  • предоставлять жильцам информацию о ставках тарифов и их изменении в срок и в полном объеме;
  • предоставлять информацию и обеспечивать к ней свободный доступ, согласно требованиям законодательства, в частности Постановлением Правительства № 491;
  • иные обязанности, установленные договором.

Стоит учитывать, что, помимо обязанностей, управляющая компания имеет также и права. Их общий перечень выглядит следующим образом:

  • получать от жильцов или ответственных лиц техническую документацию. Это необходимо для эффективного обслуживания многоквартирного дома;
  • устанавливать порядок оказания услуг самостоятельно;
  • самостоятельно выбирать способ организации работ;
  • осуществлять выбор подрядных организаций для выполнения тех или иных работ;
  • получать денежные средства за свои услуги, а также осуществлять мониторинг задолженностей, начисление пени за просрочку платежей.

Жильцы, как получатели услуг, имеют менее объемный перечень обязанностей. В частности, к ним относятся следующие:

  • использовать помещения в соответствии с их целевым назначением;
  • оплачивать услуги управляющей организации, а также коммунальные услуги, предоставляемые поставщиками, в установленный срок и в полном объеме;
  • информировать управляющую организацию о проведении общих собраний жильцов и принятых решениях.

К общему спектру прав жильцов многоквартирного дома можно отнести следующие:

  • осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома;
  • получать отчетность о проведенных мероприятиях и оказанных услугах;
  • получать информацию о деятельности управляющей организации в рамках постановления Правительства № 491;
  • получать услуги, установленные договором, в полном объеме и надлежащего качества.

Помимо этого, жильцы имеют право обращаться в органы, которые осуществляют контроль за деятельностью управляющих организаций, если их права, условия договора были нарушены.

Обе стороны имеют право расторгнуть договор по собственной инициативе. Собственники вправе принять соответствующее решение на общем собрании, если выберут другой способ управления или организацию. При этом они должны оповестить УК не менее, чем за два месяца.

Если расторгнуть договор решит управляющая компания, она обязана в установленном порядке уведомить об этом жильцов не менее, чем за месяц до предполагаемой даты окончания правоотношений.

Помимо этого, договор расторгается по соглашению сторон или по истечении его срока действия. Во втором случае жильцы или сама управляющая компания должны известить вторую сторону о прекращении действия соглашения, в связи с истечением срока действия не менее, чем за два месяца. Если этого не сделать, договор автоматически пролонгируется на тот же срок и с теми же условиями.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Источник: http://dgkh.ru/art/upravlyaushaya-kompaniya/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%BC-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%BC-%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.