Опека продать квартиру

Содержание

Разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего ребенка: как получить, документы, сроки

Опека продать квартиру

Получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости несовершеннолетнего ребенка по закону обязательно (ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ). Это касается как родителей, так и усыновителей или опекунов.

Отчуждение имущества ребенка без разрешения органа опеки и попечительства (далее – ООиП) является основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, без разрешения Росреестр не примет документы на регистрацию.

Рассмотрим, каковы условия для получения согласия, как оформить разрешение и что для этого понадобится, когда ООиП может отказать в выдаче документа.

Условия продажи недвижимости несовершеннолетнего

Несовершеннолетние дети вправе ограниченно распоряжаться своим имуществом. Ребенок от 14 до 18 лет подписывает все договоры самостоятельно, но с разрешения родителей или иных законных представителей: усыновителей, опекуна. Если же ему еще нет 14 лет, все сделки от его имени совершают представители.

Какие условия должны быть соблюдены для получения разрешения на продажу квартиры или доли в праве собственности:

  1. Предоставление другой недвижимости. Ребенок не может остаться без жилья, и родители должны найти ему квартиру, которая не будет уступать по размерам и иным параметрам продаваемой. Сделку с большой долей вероятности одобрят, если другое жилье больше по площади и дороже по цене, находится в лучшем районе.
  2. Открытие банковского счета для перечисления денег от продажи недвижимости ребенка. Этим вариантом часто пользуются люди, берущие ипотеку: банк вряд ли одобрит ипотечный кредит, если в приобретаемой квартире придется выделять долю ребенку. Родители оформляют ипотеку на себя, а деньги от проданной недвижимости перечисляют на банковский счет, откуда тот сможет снять их по достижении совершеннолетия. Но ООиП обычно отказывают в такой схеме, указывая на то, что недвижимость для ребенка надежнее, и через несколько лет за вырученные деньги он сможет купить себе только комнату в общежитии.

Примечание: в ООиП для получения окончательного разрешения предоставляются все документы по сделке. Если даже предварительное разрешение получено, это не означает, что на окончательном этапе сделку не «завернут». Если альтернативная недвижимость хуже по параметрам и не соответствует интересам несовершеннолетнего, в проведении сделки будет отказано.

Когда можно не соблюдать условия

В некоторых случаях ООиП «закрывают глаза» и выдают разрешение, даже если приобретаемая взамен квартира хуже продаваемой.

Когда возможно отступление от условий:

  1. Если ребенку требуется дорогостоящее лечение. Его квартира продается и покупается другая дешевле. Разница в цене направляется на лечение.
  2. Если несовершеннолетнему требуется обучение в специализированном учреждении закрытого типа, и такого в городе его проживания нет, приходится переезжать и продавать имущество.
  3. Если проживание на продаваемой жилплощади негативно отражается на его здоровье: например, появилась аллергия, хроническое заболевание.

Важно знать: четкого регламента для сотрудников ООиП на федеральном уровне нет. По каждому обращению решение принимается индивидуально после тщательного изучения условий сделок.

Получение разрешения органов опеки: пошаговая инструкция

Для начала родителям нужно определиться, как они будут соблюдать интересы ребенка: выделят ему долю в другой квартире, или же положат деньги от продажи имеющейся недвижимости на банковский счет.

После этого можно заняться оформлением разрешения на сделку с долей несовершеннолетнего или всей квартирой.

Шаг 1: предварительное разрешение

Чтобы получить предварительное разрешение, нужно обратиться в ООиП с заявлением о его выдаче. Документ должны выдать в течение 15 дней с момента подачи заявления. Это делается еще до поиска другой квартиры, приобретаемой взамен продаваемой.

В заявлении нужно указать сведения о ребенке и отчуждаемой недвижимости, а также попросить о выдаче разрешения. Срок его действия регламентируется региональными законами. Обычно это три месяца, но могут сделать пометку и «до исполнения условия, указанного в разрешении».

Шаг 2: заключение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП) нужен для получения окончательного разрешения ООиП. Сотрудники должны проверить, действительно ли приобретаемая на замену недвижимость соответствует всем требованиям.

Примечание: преддоговор оформляется с продавцом квартиры, в Росреестр не подается. Переход права собственности регистрируется только по основному ДКП.

Шаг 3: получение окончательного разрешения

Получив документы по сделке, нужно представить их вместе с преддоговором в ООиП. Только после этого отчуждение недвижимости одобрят и выдадут постановление о согласии на сделку.

Как и в случае с предварительным, срок действия окончательного разрешения зависит от региона. В основном он составляет три месяца. Если же срок не установлен, документ действует один год. Но лучше этот вопрос уточнить в ООиП: везде могут быть разные регламенты.

Шаг 4: продажа недвижимости несовершеннолетнего и покупка новой квартиры

Лучше всего продавать квартиру ребенка с одновременной покупкой нового жилья. Это называется альтернативной сделкой, где продавец (несовершеннолетний) сразу выступает и покупателем. В одиночку это провернуть проблематично, так как будет целая цепочка участников, поэтому лучше обратиться за помощью к юристу или риэлтору.

Родитель или ребенок старше 14 лет подписывают сразу два ДКП: один – по которому квартира продается, второй – по которому покупается новая недвижимость на замену. После этого все документы подаются на регистрацию.

Какие нужны документы для разрешения и сделки

Чтобы получить разрешение, законные представители несовершеннолетнего должны представить в ООиП полный пакет документов:

  1. Заявление о выдаче разрешения.
  2. Выписку из ЕГРН.
  3. Паспорта обоих родителей и ребенка старше 14 лет.
  4. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет.
  5. Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у несовершеннолетнего: старый ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, и пр.
  6. Технический паспорт.

Чтобы сделка была одобрена окончательно, понадобится предварительный ДКП с продавцом приобретаемой недвижимости, а также документы на нее.

Для самой сделки понадобится выписка из ЕГРН, паспорта всех участников, свидетельство ребенка до 14 лет, разрешение ООиП, техпаспорт на недвижимость.

ДКП недвижимости несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению и подписывается только в присутствии нотариуса. После заключения сделки он сам подаст документы на регистрацию перехода права собственности, и получить новую выписку из ЕГРН можно будет уже через три рабочих дня.

Примечание: покупатель может запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет зарегистрированных людей. Лучше оформить эти документы заранее.

Когда могут отказать в выдаче разрешения

Согласие органов опеки на продажу квартиру могут не выдать в нескольких ситуациях:

  1. Если взамен приобретается квартира в строящемся доме. Обоснование здесь одно: пока дом достроят, ребенку негде будет жить. Но сделку могут одобрить, если до сдачи осталось совсем немного времени.
  2. Если покупается квартира в ипотеку. Опека может отказать в разрешении, так как при неисполнении обязательств перед банком недвижимость могут изъять для погашения задолженности, и ребенок останется без жилья. Кроме того, сами банки зачастую отказывают в ипотечном кредитовании, если придется выделять долю несовершеннолетнему.
  3. Второй родитель не дал согласие на сделку, если он не лишен родительских прав, не умер и не признан пропавшим безвестно. Если же отец или мать заявили о несогласии на продажу жилья ребенка, можно принудить их оформить нотариальное согласие через суд, и только потом обратиться в ООиП.
  4. Если родители выделяют долю ребенку в другой квартире по договору дарения, а деньги от проданного жилья не собираются вносить на банковский счет. Раньше такие сделки допускались, но сейчас получить разрешение проблематично, и опека просит положить вырученные от продажи деньги на счет в банке.
  5. Разница в цене недвижимости. Если кадастровая стоимость покупаемого жилья ниже, чем продаваемого, сделку вряд ли одобрят.
  6. Непригодность приобретаемого жилья для проживания. Не получится продать обустроенную квартиру пусть и в неблагополучном районе, и купить частный дом без коммуникаций, если нет возможности их подведения.

Важно знать: если опека отказала в выдаче разрешения, можно обжаловать постановление об отказе в судебном порядке. Если требования истца удовлетворят, ООиП обяжут выдать согласие по решению суда.

Особенности отдельных сделок с имуществом детей

Если ребенок просто прописан в квартире, но не числится в качестве собственника, оформлять разрешение и заключать нотариальный договор не придется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать:

  1. Если родители не планируют приобретать несовершеннолетнему другую недвижимость, они могут открыть банковский счет и перечислить деньги от продажи туда, но с разрешения опеки. Нередко ООиП одновременно просит и выделить пусть и минимальную долю, и положить средства на счет.
  2. Если продажа недвижимости ребенка связана с необходимостью дорогостоящего лечения или содержания в закрытом интернате, родитель должен представить подтверждающие документы.
  3. Если мать и отец разводятся, и хотят поделить имущество, в котором есть доля ребенка, получить разрешение проще. Обычно опека идет навстречу и позволяет выделить даже меньшую долю в другом жилье.
  4. Разрешение выдается ООиП по месту регистрации ребенка. Если он не прописан по адресу продаваемой квартиры, придется взаимодействовать сразу с несколькими отделами опеки.
  5. Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего в пользу опекуна или родственника не допускается. Сделку могут признать недействительной.
  6. Если ребенок является наследником по закону или по завещанию, но еще не вступил в наследство. Придется сначала получать свидетельство у нотариуса, регистрировать право собственности, и только после этого заниматься оформлением разрешения и продажей.

Продажа квартиры, которой владеет несовершеннолетний, в среднем занимает один-два месяца. Этого времени достаточно для оформления разрешения и заключения сделки.

Возможные трудности

Сложнее всего получить разрешение опеки. Даже если предварительное согласие оформлено, это не гарантирует, что сделка на окончательном этапе будет одобрена. ООиП проверяют досконально все документы, и, если будет выявлено малейшее нарушение прав и интересов ребенка, недвижимость запретят продавать.

Если вам нужна консультация, обращайтесь к нашим юристам. Они ответят на любые вопросы и помогут вам разобраться в проблеме максимально быстро.

Источник: https://glavny-yurist.ru/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry-s-uchastiem-nesovershennoletnego-rebenka.html

Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними?

Опека продать квартиру

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Права несовершеннолетних

Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.

При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.

Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.

Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.

Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство.

Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.

Основная сложность в заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами.

Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке.

Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.

Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:

  1. В договор купли-продажи включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.
  2. В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех членов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.

Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.

Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.

Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.

Но органы опеки должны проследить за законностью операции и оценить, не ущемляет ли она имущественные права ребенка.

Согласие опеки

Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:

  1. Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
  2. Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).

Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие.

Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).

Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.

Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.

  1. Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
  2. Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
  3. Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в МФЦ листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
  4. Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедура регистрации бесплатна без госпошлины. В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
  5. После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
  6. Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
  7. Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.

Если ребенок не только зарегистрирован, но и является собственником доли в продаваемой квартире, то появляется дополнительный этап сделки в виде получения разрешения от органов опеки.

Для этого родители должны принести в органы опеки:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
  3. Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
  4. Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.

На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira.html

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки: как получить, при переезде

Опека продать квартиру

Последние изменения: Январь 2020

Продать квартиру непросто, особенно, если в ней прописаны или являются собственниками несовершеннолетние. Закон, защищая права недееспособных граждан, ограничивает право распоряжения собственностью, требуя предварительно получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Любая сделка, проведенная без согласования, признается недействительной.

Когда необходимо разрешение?

Отчуждение недвижимости требует соблюдения интересов всех собственников и прописанных недееспособных граждан.

Осложняют процесс продажи не только дети-собственники, но и просто зарегистрированные на жилплощади несовершеннолетние.

Покупатель, перед сделкой, требует освободить жилье, включая снятие с регистрации по адресу расположения квартиры.

При выписке ребенка при переезде в другой город или район возникает потребность в обеспечении его другим жильем и оформлением постоянной прописки по новому адресу.

Если же несовершеннолетний владеет хотя бы частью отчуждаемой недвижимости, его законные представители обязаны пройти сложную процедуру согласования продажи с органами опеки.

Ограничить продажу может не только наличие несовершеннолетнего собственника, но и другие категории недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. В то же время, не все дети считаются недееспособными, что дает право на свободную продажу жилья.

В следующих ситуациях согласование надзорных органов не требуется, а ребенок признается полностью дееспособным:

  • Гражданин вступил в брак по достижении 16 лет.
  • Несовершеннолетний расторг брачные отношения.
  • После исполнения 16 лет ребенок занялся предпринимательской деятельностью.

Условия согласования

В силу своей недееспособности самостоятельно решать вопрос с продажей жилья ребенок не может. Закон, передавая полномочия принятия юридически важных решений и представления интересов несовершеннолетнего его представителям (родителям, опекунам), требует от последних гарантии соблюдения прав и интересов недееспособных.

Обращаться в органы опеки могут родители, опекуны, попечители или лица, выполняющие функции представления интересов ребенка или опекаемого.

В свою очередь, надзорный орган должен проверить соблюдение основных требований к сделке:

  • Качество жизни, жилищные условия ребенка не пострадают. Просто так продать квартиру без покупки новой собственности не получится.
  • Предоставлены все документы, гарантирующие чистоту сделки и отсутствие риска для несовершеннолетнего.
  • Процедура проведена в последовательности, регламентированной законом.
  • В процессе проверки документов на сделку надзорный орган не выявил нареканий.

Описание процесса

 

Просто так согласие на продажу недвижимости не получить. Основанием для получения разрешения станет подача заявления с сопровождающими бумагами. Так как каждый случай переоформления недвижимости индивидуален, рекомендуется заранее уточнить нужный перечень, а также получить консультацию об условиях, на которых может быть согласована сделка.

Например, при продаже жилья, купленного с привлечением материнского капитала, придется наделить всех членов семьи долями в имуществе, и лишь после этого приступать к продаже с согласованием через опеку.

В органы опеки по месту проживания ребенка подают заявление, в котором законные представители сообщают о намерении продать жилье с учетом прав и интересов ребенка.

Заявление должно быть составлено лично, подписано в присутствии уполномоченного сотрудника надзорной инстанции.

Если ребенок достиг 14 лет, перед рассмотрением заявки инспектор проводит предварительную беседу, как с родителями, так и с самим подопечным.

Если дети, владеющие имуществом или его частью, не достигли 14-летия, от их имени действуют законные представители. По достижении 14 лет ребенок вправе принимать участие в сделке и подписывать бумаги, при условии написания родителями официального согласия.

Особое внимание при рассмотрении заявления уделяют представленным бумагам, подтверждающим, что ребенок не будет ущемлен в правах в результате планируемой сделки. Когда ребенок передается на обеспечение государству, продажа жилья не требует предварительного предоставления другого имущества ребенку.

При продаже квартиры без дальнейшего наделения ребенка долей в новой собственности, открывается отдельный счет в банке, куда направляют средства, полученные от реализации принадлежащей жилплощади.

Сложность в том, что деньги должны поступить на банковский счет до того, как будет оформлено отчуждение имущества, и храниться там до момента использования средств самим ребенком после получения на это права.

Когда не планируется разделение семьи, а текущее жилье продают с дальнейшим переездом в более комфортную квартиру или дом, необходимо убедить надзорную инстанцию в том, что новый объект будет равноценным или обладать лучшими характеристиками.

На рассмотрение заявления и проверку отводится срок в 2 недели. Если решение органов опеки положительное, то выдается разрешение на официальном бланке, наделяющее полномочиями продажи квартиры на законных основаниях. Если в согласовании отказано, уточняют причины, а в случае сомнений в правомерности подобного решения, обращаются в суд.

Есть еще одно важное условие для оформления сделки с участием в собственности ребенка. Официальное разрешение действует не более 1 месяца, если иное не установлено в самом документе.

Могут ли отказать органы опеки в продаже квартиры?

Перед тем, как окончательно договариваться с потенциальным покупателем, анализируют шансы на получение официальной бумаги от органов опеки.

Следующие ситуации влекут высокий риск отклонения просьбы представителей:

  1. Квартира, в которой планируется выделить долю ребенку взамен отчуждаемой, не находится в обременении. На нее не претендуют другие граждане и нет имущественных споров.
  2. Новое жилье, выделяемое ребенку, ведет к уменьшению его имущественных прав (предоставлена меньшая площадь).
  3. Налицо ухудшение жилищных условий в новом объекте, а сами параметры новой собственности уступают аналогичным параметрам текущей недвижимости:
    • новая квартира или дом, доля в имуществе несовершеннолетнего, приобретены за меньшие средства;
    • объект находится удаленно или проживание в данном месте влечет дополнительные неудобства недееспособному;
    • иные причины, заставляющие сомневаться в равноценности новой собственности.

Чтобы не рисковать потраченным временем, усилиями, следует заранее прояснить шансы на получение разрешения, обращая внимание на распространенные аргументы от органов опеки.

Перечень документов

К заявлению, которое подается в органы опеки и попечительства, прилагается следующий список оригиналов и копий документов:

  • документы, удостоверяющие личности родителей, законных представителей;
  • заполненное заявление с просьбой предоставить разрешение (если ребенок достиг 14-летия, он пишет заявление самостоятельно);
  • брачное свидетельство (или о разводе);
  • свидетельства на детей;
  • выписка из банка, подтверждающая внесение средств на счет, открытый на имя ребенка, если дальнейшая покупка недвижимости не предполагается;
  • документы на новое жилье, где планируется регистрация несовершеннолетнего;
  • бумаги на собственность, которой владеет ребенок (свидетельство о регистрации права, кадастровый, техпаспорт, план, договор приватизации);
  • документ, подтверждающий оценку недвижимости;
  • выписки из домовой книги (справка о зарегистрированных на жилплощади лицах);
  • справка об отсутствии финансовых претензий к собственникам отчуждаемой квартиры.

Неслучайно покупатели отказываются от покупки жилья, где собственником числится ребенок. Даже если бумаги в порядке, нет гарантий, что органы опеки не откажут в оформлении процедуры отчуждения.

Читайте: Оформление недвижимости на детей.

Чтобы сделка прошла успешно и без сбоев, рекомендуется посетить территориальный отдел органов опеки и получить исчерпывающую консультацию по разрешению, как его получить, и при каких условиях будет согласована продажа и покупка жилья.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/razreshenie-na-prodazhu-kvartiryi-ot-organov-opeki/

Как продать квартиру опекаемого

Опека продать квартиру

21 марта 2020, в 13:28

Собственниками недвижимости могут быть дети или недееспособные взрослые граждане. Таких людей законодательство считает не способными принимать самостоятельные решения. Поэтому распоряжаться имуществом им нельзя. Как продать квартиру такого лица, доверителю, призванному защищать его интересы? Стоит разобраться, в сделке есть нюансы.

Кого признают недееспособным

Сознательность человека определяется не только его возрастом – все взрослые здоровые люди дееспособны. Также физическим и нормальным психологическим состоянием.

Статус определяется врачами по различным причинам:

• гражданин страдает каким-то психическим расстройством;

• он употреблял долгое время наркотики;

• страдает алкоголизмом;

• пережил несчастье, отразившееся негативно на психике.

Таким людям назначают опекунов. Те помогают совершать сделки, распределять получаемые денежные средства (государство выдает им пенсию и пособия).

Например, назначенное врачами лечение заканчивается успешно, статус был временным, пока пройдет шоковое состояние и прочее.

Процедура отражена в содержании 281-286 статей в ГПК РФ.

Состояние больного должны подтвердить врачи, они же выдают финальное заключение. Став вновь дееспособным, гражданин возвращает утраченные юридические права назад. Включая распоряжение собственным имуществом.

Недвижимость и недееспособность

Согласно 17-18 статей в ГК РФ такие лица вправе владеть объектами имущества. Состояние здоровья не лишает человека собственности, только ограничивает свободу управления ею. Получается, владельцу нельзя дарить, продавать самостоятельно, разделять и обменивать жилье без поддержки назначенного опекуна. Вдобавок, свое разрешение должна предоставить опека.

Особенности сделки

Нельзя реализовать недвижимость опекаемого без:

• Учета мнения собственника;

• Если такое невозможно, выяснить планы и предпочтения у– родственников, друзей, соседей.

Какие действия опекун может выполнить с разрешения опеки

Разрешены любые действия, если они безусловно принесут опекаемому материальную или иную выгоду. Порядок распоряжения объектами имущества описан в тексте 37 статьи Кодекса.

Согласно ему, опекун вправе:

• обменивать;

• дарить;

• сдавать жилплощадь кому-то в аренду;

• разделить имущество с последующим выделением долей.

Специалисты органов попечительства изучат документы и выслушают опекуна. Если сделку признают полезной опекаемому, не ухудшающей его текущего положения, тогда разрешат ее выполнить.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры – читайте в отдельной статье.

Продажа квартиры после выписки оттуда недееспособного

За подобными гражданами всегда наблюдает опека, поэтому опекун должен всегда сообщать о перемещениях подопечного, включая смену местожительства. Выписать гражданина можно, если опека даст официальное согласие.

Главное условие, выдвигаемое организацией – предоставить другое, равноценное жилье взамен прежнего. Или лучшее. Здесь ситуация как и с продажей квартиры с долей несовершеннолетнего.

Если опекун планирует отвезти подопечного в дом инвалидов или престарелых, он должен отдать материальную компенсацию, возмещая стоимость продаваемой недвижимости.

Для выписки с квартиры нужно:

1. Составить заявление, там указать подробно причину осуществления выписки.

2. Подать заявление, дополнив его паспортом опекуна с копией правоустанавливающего документа. Способного подтвердить статус заявителя. Передать это в местный филиал органов опеки.

3. Получить взамен постановление, где будет подпись, оставленная главой администрации.

4. Обратится в ФМС, передав заявление с просьбой снять недееспособного с общего регистрационного учета.

5. По окончанию взять с ФМС листок убытия и передать его в место, где будет вновь зарегистрирован недееспособный.

После выписки можно перейти к следующему шагу.

Получение разрешения для продажи имущества

Опекун, ставший инициатором реализации жилплощади недееспособного, должен заручиться письменным разрешением, выдаваемым органами опеки.

Для чего он направляет туда запрос и собранные документы:

• Паспорт опекуна;

• Документы, касающиеся продаваемой недвижимости;

• Документы, касающиеся нового жилья;

• Данные банковского счета – если вместо другого жилья опекаемому будут перечислены деньги.

Отправив бумаги, надо дождаться ответа.

Процесс реализации недвижимости опекаемого

  • Сначала – посетить филиал опеки, расположенный в нужном районе.

Оставить там письменное уведомление, выражая желание продать недвижимость.

  • Передать документы, собранные по описанному выше списку.

Опека выдаст свое разрешение, если опекаемому взамен проданного будет передано жилье равное или лучше. По стоимости, размеру и комфортабельности.

  • Другие варианты – недееспособного можно выписать, и опека согласится, если опекун собирается отправить его на госсодержание. А продажу жилья возместит деньгами.
  • Тогда опекун передает банковские документы, подтверждающие факт открытия счета и перечисления туда указанной суммы, равноценной стоимости жилплощади. Владельцем счета указан недееспособный. Причем деньги надо перевезти до планируемой сделки.

Важно! Если опекун провернул сделку, минуя органы опеки, она будет аннулирована через суд. А результат обращен – покупателю возвращены деньги, а недееспособному квартира.

Делитесь статьями и полезной информацией в соцсетях, обращайтесь, если возникают вопросы. Рады помочь. Желаем вам меньше попадать в сложные ситуации на правовом поле.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/nedvizhimost-i-zhkh/kak-prodat-kvartiru-opekaemogo/

Права детей в сделках с недвижимостью: главное

Опека продать квартиру

Юристы рассказали, какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью, как оформить квартиру на ребенка или выделить ему долю

4 PM production/shutterstock

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья.

Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия.

В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей.

Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.

) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист.

По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся.

Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного.

«Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист.

Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения.

Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости.

В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О.

, паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко.

По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки.

Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?

— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.

— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.

— Может ли несовершеннолетний купить квартиру?

— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении.

Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей.

Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

— Можно ли прописаться в квартире, где собственник — несовершеннолетний?

— Поскольку регистрация на жилплощади дает право проживать на ней, что может негативно отразиться на несовершеннолетнем, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

Далее один из родителей вместе с нотариально заверенным разрешением второго родителя отправляется к нотариусу, в паспортный стол или ФМС, где ставит подпись в заявлении предоставлении жилплощади либо договоре о безвозмездном пользовании ею за собственника.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.