Опекунский совет при продаже квартиры

Содержание

Список документов для органов опеки при продаже квартиры, где прописан несовершеннолетний

Опекунский совет при продаже квартиры

Заключение сделки купли-продажи недвижимости, в которой прописан несовершеннолетний, проходит с некоторыми трудностями. Найти покупателя на жилье непросто, проблема будет заключаться в последующем оформлении объекта недвижимости.

Расскажем, когда и как можно продать жилье с таким обременением, как происходит оформление сделки, и что необходимо предоставить в органы опеки.

статьи:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети?

Любое имущество, в котором зарегистрированы дети возрастом до 18 лет, можно продать. Конечно же, обременение такого характера не повлияет на ход сделки, а вот ее законность останется под вопросом, если что-то пойдет не так с юридической точки зрения.

Заметьте, что процедура отчуждения будет регулироваться жилищным и гражданским кодексами РФ.

Права детей защищены в России очень хорошо, поэтому любые манипуляции с недвижимостью, в которой прописаны дети, должны быть подтверждены органами опеки и попечительства. Дело в том, что дети обязательно должны иметь прописку, кроме того, условия для проживания должны быть проверены представителями опеки.

Процедура оформления будет варьироваться в зависимости от правового статуса ребенка.

Он может быть:

  1. Владельцем квартиры, которую родители желают продать.
  2. Собственником ее части, доли. Например, если жилье было приобретено со средствами материнского капитала.

  3. Наследником продаваемого жилого помещения.
  4. Попросту зарегистрированным жильцом.

Процедура отчуждения имущества в каждом из перечисленных случаев разная.

Также на нее повлияет дееспособность ребенка.

При полной дееспособности проблем с оформлением не будет, даже не потребуется брать согласие из органов опеки. Процедура оформления сделки будет проходить по общему порядку.

А если ребенок будет обладать ограниченной или частичной дееспособностью, то разрешение от представителей опекунской службы на продажу жилья будет обязательным.

По общим требованиям, родители должны будут приобрести жилье с условиями лучше, чем у них были.

Особенности, которые учитывают при приобретении жилья:

  1. Площадь квартиры.
  2. Расположение.
  3. Техническая оснащенность.
  4. Бытовые, санитарные условия.
  5. Правовые особенности. Например, если у ребенка была в собственности часть квартиры, то в новом жилье должна быть такая же равнозначная доля.

Важно: несмотря на то, что не всегда требуется разрешение от опеки, все сделки с несовершеннолетними будут подтверждаться согласием со стороны родителей или законных представителей, а также работников опекунской службы.

В каких случаях продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми будет невозможно?

Сделка с участием зарегистрированных в жилье детей, или одного ребенка, может быть недействительной.

Перечислим случаи, когда жилье с обременением такого типа продать невозможно с правовой точки зрения:

  1. Ущемляются права и интересы ребенка. Например, если ребенка лишили собственности, которая по закону принадлежала ему, либо в новом жилье не выделили равнозначной доли.
  2. Условия проживания хуже, чем те, в которых ребенок живет сейчас.

  3. Один из родителей, отвечающих за ребенка, не согласен с продажей или приобретением нового жилья.
  4. Квартира была передана ребенку по наследству и он не вступил еще в него.
  5. Родители не прописывают ребенка в новом жилом помещении.

  6. Строительство новой квартиры не закончено — построено менее 50%.
  7. Нет в жилье удобств, важных и нужных коммуникаций.
  8. Новое жилое помещение находится в аварийном состоянии или подлежит сносу.

Могут быть и другие причины, когда представители опекунских органов не могут выдать разрешение на продажу.

Свой отказ специалисты должны обоснованно изложить в письменном ответе.

Читайте нашу статью о том, кто и когда может оспорить сделку с недвижимостью?

Шаг 1. Поиск подходящего жилья

Жилое помещение для ребенка должно быть подобрано перед тем, как вы пойдете в опекунскую службу.

Стоит доказать, что оно лучше предыдущего, в котором сейчас прописан несовершеннолетний гражданин.

Шаг 2. Обращение в опекунскую службу

Попросите выдать вам согласие-разрешение на продажу квартиры, где зарегистрирован ребенок.

Шаг 3. Обращение к юристу или нотариусу

При специалисте стороны должны оформить договор и подписать его.

Шаг 4. Составьте акт передачи жилья

Это может сделать и юрист, если вы не можете этого сделать сами.

Шаг 5. Получение денежных средств

Деньги можно получить безналичным переводом, либо сразу наличкой.

Шаг 6. Приобретение нового объекта недвижимости

Так же можно обратиться к нотариусу или юристу для заключения сделки. О том, как оформить новую квартиру на несовершеннолетнего, вы можете прочесть тут.

Шаг 7. Оформление прав собственности на приобретенный объект

Документация должна быть подана в Росреестр для регистрации.

Шаг 8. Оформление прописки

Соберите документы и подайте их в паспортный стол для того, чтобы ребенка, да и других членов семьи, прописали в жилье.

Заметьте, если ребенок — полноправный владелец жилья, предусмотренного под продажу, то не всегда сделка возможна. Например, если он собственник, согласно договору дарения или наследования, то сделка будет недействительной.

При других правовых обстоятельствах продажа возможна. Работники опеки должны обязательно дать согласие.

Подробнее о том, как продать долю несовершеннолетнего в квартире, мы писали в этой статье

Списки документов в опеку для продажи квартиры с пропиской несовершеннолетнего для разных случаев

В отделение опекунской службы родителям следует подать документационный пакет.

Перечислим, что в него войдет, и отметим некоторые важные нюансы при подготовке бумаг.

Наименование документаПримечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу квартирыЗаявление может писать один родитель, но подписать его должны оба. В заявлении должны быть обозначены объективные причины продажи квартиры, а также указаны обязательства о предоставлении иного жилья и выделения в нем равнозначной доли ребенку.
Согласие от несовершеннолетнего собственникаДолжно быть оформлено в письменном виде от гражданина, которому исполнилось 14 лет.
Свидетельство о рождении ребенкаПодготовьте копию и оригинал документа.
Выписка из домовой книгиНужен оригинал.
Справка о составе семьиТребуется оригинал документа. Если ребенок не является собственником, а просто прописан в продаваемом жилье, то справка обязательна.
Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственностиСледите за действительностью документа. Могут потребовать свежую выписку.В выписке может быть обозначено, является ли ребенок собственником жилого помещения или его части.
Договор, на основании которого было приобретено жильеЭто может быть договор купли-продажи, договор дарения, наследования, договор мены и т.д.
Справка о стоимости жильяЕе следует взять в БТИ.
Справка об отсутствии задолженностейПолучаете в Налоговой службе.
Кадастровый паспортНужна экспликация.

Работники органов опеки могут попросить и другие документы, в зависимости от ваших обстоятельств.

Порядок продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним без предоставления другого жилья, с предоставлением жилья худшего качества – список документов

Оформить сделку купли-продажи квартиры, в которой прописан ребенок, не так-то просто.

Рассмотрим два варианта оформления сделки купли-продажи жилого объекта недвижимости.

1. Когда новое жилье еще не нашлось

Порядок заключения самой сделки будет общим. Но перед тем, как подписать договор, родители должны разобраться с выпиской детей – или одного ребенка.

Способов решения проблемы несколько:

  1. Всех несовершеннолетних граждан следует выписать из квартиры. Так вы снимете обременение с недвижимости. Пропишите их у родственников, друзей на время.

    Государство очень строго относится к прописке «в никуда», особенно детей, поэтому просто выписать их, не регистрируя нигде, не получится.

  2. Если прописать не получилось, то сделайте временную регистрацию одному из родителей.

    Место жительства ребенка будет определено законом — до 14 лет там, где прописаны родители.

Для выписки вам потребуются документы – перечислим их в таблице ниже.

Наименование документаПримечание
Паспорта родителейМожет быть подан паспорт одного родителя.
Свидетельство о рожденииКопии делаются на всех несовершеннолетних.
Паспорта несовершеннолетнихНа детей, возраст которых от 14 до 18 лет, подается копия паспорта.
Документация на жилье, где будет прописан ребенокТребуется копия технического паспорта.
ЗаявлениеОформляется в паспортном столе.
Лист убытияТакже оформляется в паспортном столе.

Данные документы подаются в паспортный стол вашего города или района. Подробнее о том, как выписать ребенка из квартиры, читайте тут.

Органы опеки обязательно должны дать согласие на выписку и прописку ребенка.

2. Когда жилье нашли, но – с худшими условиями

Работники опекунской службы должны выдать согласие-разрешение на приобретение такого жилья.

Случаи, когда опека встает на сторону родителей:

  1. Дети тяжело больны и деньги от продажи жилья пойдут на лечение.
  2. Здоровье ребенка. Например, родителям разрешат купить дом на окраине города или в деревне, если ребенок не переносит загазованность воздуха.

  3. Ребенка определяют в специальное учреждение, расположенное в другом городе. Например, учреждение может быть для детей-инвалидов, коррекционное, спортивное и т. п. Опека разрешит переезд, если он пойдет на благо ребенка.

Ухудшение условий может быть выражено в таких характеристиках:

  1. Площадь нового жилья меньше.
  2. Неудобное расположение.
  3. Здание старого типа.
  4. Нет инфраструктуры.

Если в новом жилье будут отсутствовать коммуникации, то органы вряд ли дадут разрешение.

Документация при оформлении такой сделки будет немного различаться. Основной список мы обозначили выше, а дополнительные бумаги, которые необходимо подготовить родителям, укажем ниже в таблице.

Список документов:

  1. Медицинские бумаги, подтверждающие диагноз ребенка и требование лечения от врача.
  2. Договор долевого строительства и т. п.
  3. Получение иностранного гражданства или вид на жительство заграницей.
  4. Виза, билеты в другую страну, город.

При других обстоятельствах и причинах переезда родители могут подать другие документы.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1035-spisok-dokumentov-dlya-organov-opeki-pri-prodazhe-kvartiry-gde-propisan-nesovershennoletnij.html

Собираем пакет документов для опеки при продаже квартиры

Опекунский совет при продаже квартиры

Продажа квартиры – это всегда довольно ответственное событие, которое влечет за собой множество хлопот по сбору всех необходимых документов и непосредственно оформлению сделки.

Однако данный процесс может значительно усложниться тем фактом, что продаваемое жилье частично находится в собственности лиц, не достигших совершеннолетнего возраста.

Действительно ли так сложно продать недвижимость, в которой прописаны дети, и какие документы для этого необходимо иметь при себе? Данная статья поможет вам детально разобраться в данном вопросе.  

Обратимся к законодательству. Согласно статье 37 Гражданского Кодекса Российской Федерации, для совершения сделок с недвижимостью, собственниками которой являются лица, не достигшие совершеннолетия, продавцу квартиры необходимо будет получить специальное разрешение, которое выдается органами опеки и попечительства.

Для того чтобы данный законодательный орган разрешил вашу просьбу положительно, вместе с соответствующим заявлением необходимо собрать и предоставить определенный пакет документов. Итак, вам потребуются:

  1. Заявление от обоих родителей ребенка, в котором они просят попечительский орган разрешить им продать недвижимость, частичным собственником которой является ребенок. Если в силу различных обстоятельств родитель либо родители отсутствуют, данный факт необходимо подтвердить официальными бумагами. Если родителей нет в живых – свидетельство о смерти, в случае, когда их лишили родительских прав – соответственное судебное решение. Данная бумага должна содержать всю необходимую информацию о той недвижимости, которую планируется приобрести. Ее место расположения, жилая площадь, а главное та доля, которая станет собственностью несовершеннолетнего.
  2. В тех случаях, когда несовершеннолетний уже достиг 14 летнего возраста, от него также требуется заявление, в котором он обращается к органам опеки с просьбой дать согласие на проведение сделки.
  3. К заявлениям прилагаются паспорта граждан Российской Федерации всех лиц являющихся собственниками недвижимого имущества. Если несовершеннолетний собственник уже достиг 14 летнего возраста, от него также потребуется паспорт, для детей младше необходимым документом станет свидетельство о рождении. 
  4. Письменное, нотариально заверенное подтверждение всех совершеннолетних собственников, подтверждающее тот факт, что они не против участия в сделки купли – продажи несовершеннолетнего лица.
  5. Правоустанавливающие бумаги, которые подтверждают право продавца на проведение продажи недвижимого имущества.
  6. Необходимая оценка квартиры, в которой указана ее рыночная стоимость, а также технический план продаваемого жилья. Данные бумаги можно получить в Бюро технической инвентаризации.
  7. Заверенная должностным лицом выписка из домовой книги.
  8. Заполненный по утвержденной форме документ, подтверждающий удовлетворительное состояние лицевого счета отчуждаемого жилья.
  9. В ряде отдельных случаев попечительский совет может затребовать у продавца бумаги, подтверждающие отсутствие задолженности по всем предоставляемым коммунальным услугам. Данный документ не является обязательным, но лучше подготовить его заранее.
  10. Еще одним документом, который, как говорится, лучше иметь на всякий случай, является оригинальная форма нотариального запроса.
  11. Если решение о продаже квартиры вызвано необходимостью смены климата и условий проживания, непосредственно несовершеннолетнего, ко всем вышеперечисленным бумагам необходимо будет приложить медицинскую справку, подтверждающую необходимость переезда. 

В случае приобретения жилья в новостройке

 Один из самых главных нюансов, на которые обращает внимание попечительский совет – это равноценность планируемой сделки, в результате которой права ребенка не коем образом не должны быть ущемлены.

В первую очередь это касается общей площади, места расположения и стоимости продаваемого и приобретаемого объектов недвижимости. Новое жилье по всем указанным выше характеристикам не должно уступать старому. А в идеале быть на порядок выше.

Чем больше плюсов у квартиры, которую собираются приобрести, тем больше шансов получить от органов опеки положительный ответ.

Поэтому достаточно большую сложность имеет процедура получения разрешения на приобретения жилья в новостройке. Особенно если жилищный объект еще находится в фазе застройки и будет готов, лишь через некоторое время. В связи с участившимися случаями мошенничества в сфере постройки нового жилья, попечительский орган старается перестраховаться и защитить права ребенка на надлежащем уровне.

Поэтому выбирая себе новое жилье в строящихся микрорайонах, отдавайте предпочтения объектам уже введенным в эксплуатацию, либо находящихся в финальной стадии готовности. Так у вас будет гораздо больше шансов получить заветное разрешение органа опеки на продажу своей квартиры.

Также продавец обязан предоставить совету документальное подтверждение того, что он имеет возможность прописать несовершеннолетнего на новой, приобретаемой жилплощади и обеспечить ему все условия для постоянного проживания.

Порядок оформления сделки

Самое главное условие, соблюдая которое покупатель может рассчитывать получить разрешение попечительского органа на продажу квартиры – это сбор полного пакета документов.

Отсутствие хотя бы одной необходимой бумаги может привести к тому, что органы опеки и попечительства ответят на ваше заявление решительным отказом.

Нужно помнить о том, что в соответствующий орган нужно сдавать не только оригиналы бумаг, но и их заверенные копии.

Осуществление сделки возможно только при условии, строгого соблюдения предусмотренных законодательством сроков. На подготовительный период распорядительных документов дается обычно 1 месяц. Точкой отсчета считается момент подачи заявления. Если у просителя, не имеется каких – либо уважительных причин, сократить этот срок невозможно.

В связи с тем, что получения разрешения органов опеки занимает определенное время, весь процесс совершения сделки купли – продажи может увеличиться еще на несколько недель.

Родителям несовершеннолетнего, которые желают получить быстрый и положительный ответ, необходимо предоставить попечительскому совету предварительное соглашение на проведение купли – продажи, подписанное обеими сторонами сделки.

Такой договор обязательно содержит конкретные сроки, по истечению которых родители обязаны снова явиться в органы опеки и отчитаться, о том состоялась ли сделка.

В случае положительного решения вопроса, необходимо предъявить официально зарегистрированный договор купли — продажи и  свидетельство о государственной регистрации, которое и является самой главной бумагой, подтверждающей права пользования жильем.

В данных документах должна быть указана доля несовершеннолетнего пользователя.

То есть согласно законодательству попечительский совет выдает родителям разрешение на конкретную сделку и покупку определенного, указанного в предварительном договоре жилья. А по истечению сроков, указанных в документах, покупатели должны подтвердить куплю – продажу объекта недвижимости.

Почему родители получают отказ на проведение сделки

Случаи, когда органы опеки отказывали дать согласие на продажу жилья, частично находящегося в собственности несовершеннолетнего, встречаются достаточно не часто.

Обычно отказ на прошение вполне аргументирован, и вызван какими – либо факторами, ущемляющими имущественные права ребенка.

Поэтому основной гарантией положительного решения – будет сбор всех необходимых бумаг и соблюдение всех законодательных норм.

Если попечительский совет все же ответил отказом, родители имеют полное право оспорить это решение в судебном порядке. На подачу апелляции несогласной стороне отводится 3 месяца. Данное право родителей регулируется главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако не всегда отстаивать свои права на продажу имущества необходимо путем судебного разбирательства. Достаточно распространены случаи, когда родителям удавалось переубедить органы опеки поменять свое решение на положительное.

Для этого приводились убедительные факты, подтверждающие, что несовершеннолетнему гораздо лучше будет проживать на новом месте, где для него предусмотрены более комфортные и необходимые условия проживания.

Иногда, чтобы доказать свое правоту, родители малолетнего собственника приглашали представителей попечительского совета выехать непосредственно на объект и лично убедится, что покупаемое жилье отвечает всем нормам и требованиям.

Если у Вас остались какие-то вопросы, обращайтесь по телефону:
8 (800) 777-08-62 доб. 146
P.S. – Звонок с территории РФ бесплатный.

Источник: https://www.gosuslugi.ru/

Источник: http://dokymenta.ru/nedvizhmost/kvartira/dokumenty-dlya-opeki-pri-prodazhe-132/

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки | Юридические Советы

Опекунский совет при продаже квартиры

Последнее обновление: 04.02.2019

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении.

В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного.

Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

  • по доверенности
  • от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

  • стал участником приватизации;
  • по наследству;
  • по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно.

Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы.

Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

  • Площадь и стоимость – оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
  • Благоприятный район – предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
  • Наделение долей в другом жилье – если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
  • Покупка новой позже продажи этой- когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.

Пример 2: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

  • документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
    • свидетельство о рождении,
    • акт о назначении опекуном или попечителем,
    • свидетельство об усыновлении,
    • паспорт,
    • свидетельство о рождении;
  • свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
  • сведения о лицевых счетах;
  • свидетельство о браке (расторжении брака);
  • выписка из домовой книги, справка из БТИ, кадастровый план;
  • справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
  • в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней. В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

  • Разрешение органов опеки не требуется – если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
  • Разрешение требуется – однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру, если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

  • нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
  • нет нотариального удостоверения,
  • нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал).

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom-dokumenty-dlya-organov-opeki-sroki/

Процедура продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Опекунский совет при продаже квартиры

Когда собственником всего недвижимого имущества или его части является несовершеннолетний, то это накладывает некоторые трудности на его отчуждение (продажу, дарение).

Но когда возникают определенные проблемы, требующие продажи такой собственности, многих начинает интересовать, возможно ли продать квартиру если есть несовершеннолетний собственник доли? Законом это предусмотрено, но к таким сделкам необходимо подходить ответственно.

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему?

Перед тем как рассказать о юридически правильном алгоритме таких действий, необходимо разобраться в понятии – несовершеннолетний собственник.

Под несовершеннолетними подразумеваются лица, которым не исполнилось 18 лет. То есть, с юридической точки зрения, до наступления вышеуказанного возраста, они обладают ограниченной дееспособностью.

Это не дает им право самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом, то есть продавать, дарить, менять. Но владеть они им могут, что отражается в правоустанавливающих документах.

В связи с тем, что несовершеннолетние дети относятся государством к незащищенным категориям населения, их права обязаны защищать не только родители, или опекуны, но и специальный государственный орган, который называется опекунский совет.

Из этого следует, что продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником, возможна только при получении на это разрешения органа опекунства. В противном случае, его должностные лица обязаны обратиться в суд с исковым заявлением, и отменить сделку купли-продажи.

Теперь рассмотрим алгоритм продажи такого жилья.

  • согласование процесса продажи с опекунским советом;
  • решение вопроса о покупке нового жилья, с пропиской туда несовершеннолетнего и обязательным оформлением на него нового объекта недвижимости, либо его части;
  • заключение предварительного договора с продавцом;
  • подписание сделки купли-продажи.

Согласование продажи с опекунским советом

Как было указано выше, данный орган имеет прямые обязанности по защите прав детей, поэтому на нем лежит право дать разрешение на продажу, либо не согласится с этой сделкой.

При этом, Гражданский кодекс четко указывает, что в случае отчуждения жилья без такого разрешения, сделка является никчемной, то есть незаконной и подлежит отмене.

Поэтому перед тем, как родители или опекуны примут решение о продаже квартиры, где несовершеннолетний является ее собственником, они должны обратиться в опекунский совет, и провести предварительную консультацию, о том, что нужно сделать, чтобы получить разрешение этого органа.

После предварительного разговора, можно искать покупателя, а также недвижимое имущество, которое будет приобретено взамен этого и оформлено на несовершеннолетнего.

Если квартира или домовладение уже есть, и его не нужно покупать, тогда опекунскому совету нужно показать документы, но предварительно оформить объект недвижимости на ребенка, или выделить ему в нем обязательную долю.

Подбор нового жилья ребенку

Естественно, что ни один опекунский совет не даст выселить ребенка, без обязательной регистрации по другому месту жительства, где уже часть жилья на него. Поэтому родители должны позаботиться о решении данного вопроса.

Желательно хотя бы прописать несовершеннолетнего в новом жилье до момента подписания договора-купли продажи, чтобы у нотариуса, представитель опекунского совета не отменил вдруг сделку. То есть продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми возможна только после того, как они будут прописаны в другом месте!

Подписание предварительного договора

Согласно сложившейся практике, которая существует на рынке недвижимости, перед тем как приобрести любое недвижимое имущество, покупатель обязан дать продавцу задаток.

В юридической природе, задаток при покупке объекта недвижимости передается после подписания предварительного договора, который должен быть зарегистрирован у нотариуса.

В случае если продающееся недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему, то предварительное соглашение, если ему не исполнилось 14 лет, подписывается только родителями.

Если наоборот ему исполнилось 14 лет, тогда понадобится его письменное разрешение и согласие на подписание предварительного соглашения.

В этот момент у родителей уже должно быть на руках согласие опекунского совета на отчуждение имущества, поскольку нотариус не заверит предварительный договор. Это касается всех сделок независимо от возраста ребенка.

Полученный задаток, должен пойти на передачу продавцу нового объекта недвижимости который будет приобретен взамен проданного.

Подписание договора купли-продажи

Договор купли – продажи завершает сам процесс, и является основанием для перехода права собственности от бывшего владельца к новому.

К этому моменту необходимо готовится тщательно. Перед подписанием всех документов нужно еще раз подойти в опекунский совет, и попросить продублировать его свое письменное согласие на продажу недвижимости, чтобы в случае чего, если должностные лица вдруг передумают, оперировать этим аргументов в суде.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, то его присутствие на подписании сделки не нужно, а если он достиг такого возраста, значит, он имеет право быть присутствующим, и нотариус обязательно должен спросить у него согласен ли он на отчуждение имущества. Если вдруг ответ будет отрицательным, то сделка может не состояться.

При получении денег за проданное имущество присутствие ребенка не обязательно, поскольку по закону он не имеет право на составление расписки о том, что деньги получены в полном объеме.

В принципе данный алгоритм одинаков для всех случаев продажи квартиры или домовладения, где полным или частичным собственником является несовершеннолетний.

Важно запомнить! Гражданский кодекс предусматривает возможность предоставления полной дееспособности несовершеннолетним, которым исполнилось 16 лет. Дается оно в случае заключения брака, либо когда ребенок начал самостоятельную трудовую деятельность и работает по трудовому договору, занялся индивидуальным предпринимательством.

В данных случаях он уже самостоятельно распоряжается своим имуществом, и может проводить сделки купли-продажи без участия родителей. Но опекунский совет лучше поставить в известность, так как они имеют право проследить, чтобы в отношении такого гражданина не было никаких мошеннических действий.

Права несовершеннолетних детей при продаже квартиры

Естественно, что действующее законодательство не дает конкретных прав детям при осуществлении продажи их недвижимого имущества, но юридическая практика выработала их на основании многочисленных решений судов, по таким спорам.

Права детей следующие:

  • они имеют право на получения равноценного или более лучшего жилья, чем отчуждено;
  • имеют право давать свое согласие на продажу (касательно тех, кому исполнилось 14 лет);
  • имеют право присутствовать при подписании предварительного соглашения, а также, во время заключения договора купли продажи (касается тех детей, кому исполнилось 14 лет);
  • имеют право отказаться от сделки, сказав об этом родителям или опекунам, либо представителям опекунского совета;
  • в момент отчуждения жилья, они должны быть прописаны в другом жилом помещении, при этом в нем, если это сделано не сразу, должна быть выделена их обязательная доля;
  • имеют право требовать от родителей, покупку нового жилья в районе с развитой инфраструктурой, а также, чтобы рядом находились школы, детские сады и другие учреждения.

Нюансы таких сделок

По большому счету нюансов таких сделок может быть множество, но основные состоят в следующем.

Как правильно поступить, если родители собираются одновременно продавать и покупать новое жилье?

Как было сказано раньше, это альтернативная сделка, поэтому лучше поступать таким образом. Перед подписание предварительного соглашения, родители уже должны найти новое жилье, и договорится с его хозяином оформить аналогичный договор в той нотариальной конторе, и в то время, когда они будут подписывать документы с первым покупателем.

Также лучше пригласить представителя от органов опеки и попечительства, чтобы было видно серьезность намерений. Договор купли-продажи старого и нового жилья лучше также подписывать у одного и того же нотариуса в один промежуток времени.

Следующий вопрос, который интересует всех, можно ли ухудшить жилищные условия ребенка?

Как показывает практика это можно сделать, но на такой шаг опекунский совет пойдет только при двух условиях. Несовершеннолетний нуждается в дорогостоящем лечении, и вырученные деньги сразу будут переведены на счет медицинского учреждения. Второе условие состоит в том, что ребенок поступил на обучение в другой город, и там цены на недвижимость больше чем в регионе его проживания.

Например, за вырученные деньги от продажи двухкомнатной квартиры в регионе проживания можно купить однокомнатное жилье в населенном пункте, где находится учебное заведение. В других случаях рассчитывать на разрешение опекунского совета можно не рассчитывать.

Последний нюанс, можно в новом жилье просто прописать ребенка без оформления обязательной доли?

Юридическая практика тут идет по такому пути. Обязательную долю можно не оформлять в том случае, если приобретенное жилье идет под снос, или семью с него будут переселять в новую квартиру. Тогда будет идти процесс приватизации, и ребенку автоматически будет выделена его пропорциональная доля.

Во всех других случаях это делать обязательно, поскольку, когда он станет совершеннолетним, а недвижимость будет оформлена на мать или отца, то по закону он утратит право на часть жилья, и сможет получить его только по наследству или дарственной.

Процесс продажи квартиры с несовершеннолетним собственником имеет некоторые отличия от стандартного отчуждения недвижимого имущества. Поэтому перед тем как решиться на этот шаг, нужно внимательно ознакомиться с законодательством и алгоритмом действий, о котором рассказано выше. Нюансы покупки и продажи приватизированного жилья, также могут иметь место быть.

Источник: http://pravko.com/kvartira/prodazha/process/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.